Steuerreform 2016 – Kurzübersicht für Immobilienbesitzer
Grundsätzlich ist dabei zwischen Verkäufer und Käufer zu unterscheiden. Trifft den Verkäufer die Immobilienertragssteuer, so hat der Käufer die Änderungen der Grunderwerbssteuer zu beachten.
Verkäufer
Welche Änderungen kommen im Bereich der Immobilienertragssteuer?
Die Immobilienertragssteuer wird von derzeit 25% auf 30% erhöht. Der 30%ige Steuersatz ist für alle Veräußerungen nach dem 31.12.2015 relevant.
Bsp: Kauf einer Wohnung 2008 um € 100.000.-. Verkauf 2016 um € 160.000.-. Veräußerungsgewinn € 60.000.-. Davon 30% Immobilienertragssteuer sind € 20.000.-
Der 2%-ige Inflationsabschlag, der bei einem Verkauf ab dem 11. Jahr geltend gemacht werden konnte (bis maximal 50%), entfällt.
Da die Immobilienertragssteuer durch eine private Grundstücksveräußerung zum Tragen kommt und somit ein entgeltlicher Vorgang Voraussetzung ist, ist die unentgeltliche Übertragung (z.B. Schenkung, Erbschaft) nach wie vor steuerfrei möglich. Im Falle einer späteren Veräußerung durch die Rechtsnachfolger ist wie nach alter Rechtslage der letzte entgeltliche Anschaffungszeitpunkt maßgeblich.
Sogenanntes Altvermögen:
Auch Grundstücke, die vor dem 1.4.2002 letztmalig entgeltlich erworben wurden und daher nicht mehr steuerverfangen sind, unterliegen weiterhin der Immobilienertragssteuer. Per 1.1.2016 werden auch die Steuersätze für „Altvermögen“ erhöht:
- 4,2% vom Verkaufserlös statt bisher 3,5%. Bsp. Verkauf von Altvermögen (letzte entgeltliche Anschaffung vor dem 01.04.2002). Kaufpreis € 160.000.- davon 4,2% Immobilienertragssteuer sind € 6.720.-.
- 18% vom Verkaufserlös statt bisher 15%, wenn nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung in Bauland erfolgt ist (es ist auf den letzten entgeltlichen Erwerb vor der Umwidmung zu achten. Erfolgte die Umwidmung bereits vor dem Grundstückskauf, so ist sie aufgrund der bereits in den Kaufpreis eingeflossenen Wertsteigerung, nicht zu beachten).
Wird die Immobilie von einer Körperschaft z.B. GmbH etc. verkauft, ist lediglich wie bisher Körperschaftssteuer zu bezahlen. Der Steuersatz beträgt somit weiterhin 25%.
Befreiungsbestimmungen bleiben:
Die Hauptwohnsitzbefreiung besagt, dass Eigenheime oder Eigentumswohnungen, die seit Anschaffung oder Herstellung für durchgehend mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurden, von der Immobilienertragssteuer befreit sind. Weiters von der Besteuerung ausgenommen sind Eigenheime oder Eigentumswohnungen, die innerhalb der letzten 10 Jahre für mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und bei Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.
Mit der Entrichtung der selbstberechneten ImmoESt durch den Vertragserrichter (Notare, Rechtsanwälte) gilt die Einkommenssteuer für private Grundstücksveräußerung als abgegolten.
Welche Änderungen kommen im Bereich der Grunderwerbssteuer?
Die Grunderwerbssteuer bleibt bei Käufen außerhalb der Familie gleich. Immer noch sind 3,5% des Kaufpreises an Grunderwerbssteuer durch den Käufer zu bezahlen.
Mit der Steuerreform der Grunderwerbssteuer 2016 wird jedoch de facto die Erbschaftssteuer durch die Hintertür eingeführt.
Die Grunderwerbssteuer wird ab 1.1.2016 bei unentgeltlichen Übertragungen (=Schenkung, Erbe) nicht mehr vom Einheitswert sondern vom Verkehrswert des Grundstückes berechnet.
Bei allen unentgeltlichen Übertragungen kommt der folgende Stufentarif zur Anwendung:
- Grundstückswert bis EUR 250.000 0,5%
- Für die nächsten EUR 150.000 2,0%
- Darüber hinaus 3,5%
Die Neuerung durch die Steuergesetzreform sieht vor, dass diese o.a. Änderungen nicht nur auf unentgeltliche Übertragungen innerhalb der Familie abzielt, sondern ganz allgemein für alle unentgeltlichen Übertragungen zur Anwendung kommt.
Bei Grundstücken, die mit Verbindlichkeiten bis maximal 30% des Grundstückswertes belastet sind, spricht man von einer unentgeltlichen Übertragung und die Berechnung der Grunderwerbssteuer erfolgt nach dem Stufentarif. Sind Hingegen die Belastungen höher als 70% des Grundstückswertes, kann eine entgeltliche Übertragung angenommen werden und es kommt ein Steuersatz für die Grunderwerbssteuer von 3,5% zur Anwendung. Liegen die Werte zwischen 30% und 70% des Grundstückwertes, so muss der Vorgang in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden.
Ein Erwerb im Familienverband durch Tode oder im Wege einer Schenkung wird etwas differenziert betrachtet. Dieser Erwerb wird immer als unentgeltlich eingestuft, auch wenn Schulden und Belastungen übertragen werden.
Für detaillierte Informationen zur Immobiliensteuerreform 2016 kontaktieren Sie
Realbüro Hagen
Immobilien GmbH
Mag. Bernd Hagen M.A.
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