Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) soll Käufer einer Immobilie vor dem Verlust bereits geleisteter Vorauszahlungen für den Fall einer Insolvenz des Bauträgers schützen. „In der Theorie ist das BTVG durchaus ein sinnvolles Gesetz“, sagt RIVA home Immobilienexperte Pascal Kohlhaupt. Um aber alle erforderlichen Punkte gesetzeskonform umzusetzen, werden Notare, Rechtsanwälte, Sachverständige und Banken benötigt. Die bürokratischen Hürden, die dadurch entstehen, kosten natürlich Geld. Bis zu drei Prozent der Gesamtkosten eines Bauprojektes müssen dabei einkalkuliert werden, teilt Kohlhaupt mit: „Dies zu Lasten des Konsumenten, da die Kosten in den Kaufpreis eingerechnet werden.“ Um die Kosten im Sinne leistbaren Wohnens zu senken, schlägt Kohlhaupt ein Versicherungsmodell analog zur Notariats- oder Rechtsanwaltskammer vor: „Hier würde die zentrale Abwicklung über eine einzelne Stelle verlaufen und im Extremfall eine treffsichere und darüberhinaus günstigere Lösung als bisher bieten. Aktuell ist diese Variante aber aus gesetzlichen Gründen nicht möglich.“
„Ein wichtiger Schutz“
Beschlossen wurde das Bauträgervertragsgesetz vom Bund im Jahr 1997. Vor Einführung des BTVG gab es für die Konsumenten keinerlei Absicherung im Falle einer Insolvenz des Bauträgers. Manche Bauträger verlangten bis dahin teilweise Vorauszahlungen von bis zu 100 Prozent des Kaufpreises – ging das Unternehmen pleite, standen die Käufer vor dem Ruin. „Die Konsumenten standen vor einem Schuldenberg, das Haus war allerdings weg“, erklärt Dr. Karin Hinteregger, Leiterin der Konsumentenberatung der Arbeiterkammer Vorarlberg. Hinteregger betont die Notwendigkeit des BTVG als Schutzinstrument für die Käufer: „Erfahrungen belegen die Wichtigkeit dieses Gesetzes. Auch wenn Bauträgerinsolvenzen nicht häufig vorkommen – tritt doch einmal der Fall ein, können Existenzen zerstört werden. Eine Vorleistungspflicht ist zudem nicht in Stein gemeißelt – gibt es keine Vorzahlung, fallen auch keine Kosten an.“
„Versicherung vorgesehen, wird aber kaum genutzt“
Karoline Mandl, Expertin für Bauträgerrecht in Feldkirch, informiert weiter: „Selbstverständlich ist die Risikominimierung mit einem erhöhten Kosten- und Verwaltungsaufwand verbunden. Ein einfaches zentrales Versicherungsmodell würde die Nebenkosten meines Erachtens nach zudem nicht erheblich senken, da dieses in den derzeit gesetzlichen Bestimmungen zwar vorgesehen (§ 8 BTVG), aber nahezu nicht verwendet wird.“ Für die Juristin könne der Ansatz für leistbares Wohnen eher durch weitere Maßnahmen gefunden werden: „Etwa in einem Durchforsten des Regelwerkes der OIB-Richtlinien sowie der Bautechnikverordnung samt Durchführungsverordnungen oder in Zusammenschau mit Schaffung der gesetzlichen Voraussetzungen für ein verdichtetes Bauen (höhere Baunutzungszahl und verdichtetes Bauen in Zentrumsnähe – Nachverdichtung wie in der Vergangenheit beispielsweise bei Bahnhöfen ausgedehnt auf Zentrumsnähe).“ Auch ein kreatives Andenken für neue Bauweisen (serielle Modulsysteme, Verzicht auf Lift, Befreiung von Stellplatzmindesterfordernissen, etc.) samt Schaffung der dafür nötigen Mindestrahmenbedingungen oder mehr Effizienz bei der Realisierung von Bewilligungen (Vermeidung von Befassung in mehreren Ausschüssen und Gestaltungsbeiräten – Gemeinden und Land, Vorprüfungsverfahren, etc.) könnten Leistbarkeit bei Wohnen schaffen.
Lösungsansatz
Problemstellung
Um alle Erfordernisse des Bauträgervertragsgesetzes gesetzeskonform administrieren zu können, ist ein hoher bürokratischer Aufwand (Notare, Anwälte, etc.) erforderlich. Dies treibt die Kosten in die Höhe.
Lösungsansätze
Ein zentrales Versicherungsmodell analog zur Notariats- und Rechtsanwaltskammer könnte für eine Preissenkung sorgen. Dies ist derzeit aber gesetzlich nicht realisierbar. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie überhaupt erst nach Fertigstellung zum Verkauf anzubieten.
