Fruchtgenuss oder Wohnrecht?

Für welche Dienstbarkeit man sich entscheidet, hängt von den jeweiligen Lebensumständen ab. Wenn die betreffende Immobilie dem ursprünglichen Besitzer zukünftig zu Wohnzwecken dienen soll, wird in erster Linie ein Wohnrecht eingeräumt. Das Wohnrecht erlaubt dem Nutznießer bis zum Zeitpunkt seines Ablebens die Immobilie zu bewohnen. Im Vergleich zum Fruchtgenussrecht berechtigt ein Wohnrecht allerdings nicht zu einer Vermietung durch den Nutznießer.

Möchte der Geschenkgeber sicherstellen, dass er auf Lebzeiten die Immobilie nutzen kann, sei es durch bewohnen oder vermieten, ist die Vereinbarung eines Fruchtgenussrechtes erforderlich.
Das Fruchtgenussrecht ist das Recht, eine fremde Sache ohne Einschränkung aber unter Schonung der Substanz zu „genießen“ und stellt die wichtigste persönliche Dienstbarkeit dar. Dieser Gebrauch geht – etwa im Gegensatz zum Wohnrecht – über die bloße Befriedigung des persönlichen Wohnbedürfnisses deutlich hinaus. Der Fruchtnießer hat das Recht auf den vollen sowohl gewöhnlichen als auch außergewöhnlichen Ertrag der Immobilie.

Grundsätzlich hat der Fruchtgenussberechtigte für die Betriebskosten aufzukommen. Für die Instandhaltung der Immobilie muss der Eigentümer aufkommen, außer es wird etwas Gegenteiliges vereinbart. Um Streitigkeiten aus dem Wege zu gehen, sollte man die Betriebs- und Instandhaltungskosten sowohl beim Fruchtgenussrecht als auch beim Wohnrecht vertraglich regeln.

Auswirkung auf den Immobilienwert

Bei einer Verkehrswertermittlung wirken sich das Wohn- und Fruchtgenussrecht negativ auf den Wert einer Immobilie aus. Da der Nutznießer das Recht hat, die Immobilie zu bewohnen, ihm der Ertrag zusteht und sie nicht einfach anderweitig vermietet werden kann, ist ein Wertabschlag vorzunehmen. Dieser ist unter anderem abhängig vom Alter des Nutznießers – je jünger der Berechtigte, umso höher der Wertabschlag. Zu beachten ist, dass Immobilien durchaus durch Einräumung eines Fruchtgenuss- oder Wohnrechtes praktisch unverkäuflich werden können.

Steuerliche Auswirkungen

Das Einräumen von Dienstbarkeiten kann steuerliche Auswirkungen auf den Fruchtnießer und auf den Eigentümer bewirken. Wie genau, ist im Einzelfall abzuklären.

Erlöschen der Dienstbarkeit

Beide Dienstbarkeiten erlöschen bei Ableben des Begünstigten oder nach Ablauf einer festgelegten Zeit und können nicht vererbt oder übertragen werden.