Der Wohnungskauf, Teil II: Wissen ist alles!
Vor Legung eines verbindlichen Kaufangebots sollten Sie daher unbedingt weitergehende Informationen hinsichtlich Ihrer Traumwohnung einholen und sich über die rechtlichen Folgen der Legung eines verbindlichen Kaufangebots im Klaren sein. Ziel Ihres Kaufangebotes bleibt natürlich der Erwerb der Wohnung und nicht ein anschließender Rücktritt vom Kaufangebot.Also schauen wir wie es „Max auf der Suche nach seiner Traumwohnung” denn so geht.
Max wird allmählich bewusst, dass er sich hinsichtlich der rechtlichen Folgen seines verbindlichen Kaufangebotes im Unklaren ist und er vorab viel zu wenig Informationen über seine Traumwohnung eingeholt hat. Ein Rücktritt von seinem Kaufangebot ist Gott sei Dank noch möglich. Nach Abwägung des Für und Wieder entscheidet sich Max daher von seinem Kaufangebot zurückzutreten und sich vor Legung seines nächsten Kaufangebotes vorab besser hinsichtlich der Wohnung zu informieren und eine Checkliste zu machen, damit er seine Kaufentscheidung auf einer soliden Informationsbasis treffen kann.
Informationen über die Traumwohnung einholen
Wenn Sie sichergehen wollen, dass Ihnen Ihre persönliche Traumimmobilie nicht von einem weiteren Interessenten weggeschnappt wird, verbleibt Ihnen nach Besichtigung der Wohnung oft wenig Zeit für die Entscheidung, ob Sie ein verbindliches Kaufangbot legen sollen oder nicht. Die Entscheidung fällt umso leichter, umso besser Sie sich vorab über die Wohnung informiert haben. Daher sollten Sie schon vor dem ersten Besichtigungstermin unbedingt folgende Unterlagen anfragen und prüfen:
- eine Kopie des aktuellen Wohnungseigentums- vertrags
- eine Kopie der Betriebskostenabrechnungen für die letzten 3 Jahre
- eine Kopie der aktuellen Vorausschau der zu erwartenden Erhaltungsarbeiten gemäß § 20 Abs. 2 WEG
- die Höhe der aktuellen monatlichen Betriebs- kostenvorschreibungen und der monatlichen Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage
- eine Kopie des Protokolls der letzten Eigentümer- versammlung
- gibt es Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die eine Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungs- eigentümer begründen, aus denen noch Zahlungen offen sind?
- Bestätigung der Hausverwaltung zur Höhe der Instandhaltungsrücklage
- eine Kopie des Energieausweises
Den Wohnungseigentumsvertrag sollten Sie Ihrem Rechtsanwalt umgehend zur Prüfung auf nachteilige und ungewöhnliche Bestimmungen vorlegen. Den Energieausweis sollten Sie sich durch eine technisch sachverständige Person erklären lassen. Die restlichen Unterlagen informieren Sie darüber, welche monatlichen beziehungsweise zusätzlichen Zahlungen Sie im Falle des Erwerbs Ihrer Traumwohnung erwarten. Insbesondere Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die zusätzliche Zahlungen der Wohnungseigentümer für Instandhaltungsarbeiten vorsehen, weil die Kosten für diese Arbeiten nicht aus der Instandhaltungsrücklage gedeckt werden können, führen zu nicht eingeplanten zusätzlichen Belastungen.
Es ist durchaus möglich, dass sich bei Durchsicht der erwähnten Unterlagen im Einzelfall weitere Fragen ergeben, die einer Klärung bedürfen. Dies prüfen Sie im Einzelfall in Absprache mit Ihrem Rechtsbeistand.
Inventarliste anfordern
Wenn mit der Wohnung auch Inventar mitverkauft wird, sollten Sie auch eine Inventarliste mit genauer Beschreibung des mitverkauften Inventars (bei Elektrogeräten am besten unter Angabe der Typenbezeichnung) anfordern. Es ist durchaus sinnvoll der Inventarliste auch Fotos des Inventars zur Dokumentation des Zustandes beizufügen. Es ist weiters ratsam die Inventargegenstände einzeln zu bewerten und nicht einfach eine Pauschalsumme für das gesamte Inventar anzusetzen, dies erleichtert die Bewertung bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- oder Schadenersatz-ansprüchen.
Sobald Sie sämtliche wirtschaftlich relevanten Informationen hinsichtlich Ihrer Traumimmobilie erhalten haben, sollten Sie sich abschließend dem Inhalt des Kaufangebotes widmen. In meinem nächsten Beitrag werden wir uns also damit beschäftigen, welche rechtlichen Folgen die Annahme Ihres verbindlichen Kaufangebotes mit sich bringt und was Sie dabei beachten sollten beziehungsweise zu Ihrem Vorteil ändern können.
Über Michael Kuen:
Michael Kuen ist selbständiger Rechtsanwalt in Wien. Der Schwerpunkt seiner Beratungs- und Betreuungstätigkeit liegt im Bereich Liegenschafts- und Baurecht, allgemeinen Zivilrecht und Erbrecht, in der Vertretung vor Gerichten und Behörden und in der Vertragserrichtung. Vor seiner Zeit als eigenständiger Rechtsanwalt war Michael Kuen für 10 Jahre bei international führenden Wirtschaftskanzleien tätig und hat sich dort ein umfassendes Spezialwissen in seinen Tätigkeitsbereichen angeeignet. Als ständiger Autor beim Online Fachmagazin rechtambau.at gibt Michael Kuen sein Wissen an den rechtsinteressierten Leser weiter.
