Damit das große Immobilienglück nicht in einem Unglück endet ist es ratsam sich vorab mit dem üblichen Ablauf eines Wohnungskaufs auseinanderzusetzen. Dank einer guten Vorbereitung kann man einfacher und schneller beurteilen was man zu beachten hat und welche Informationen man benötigt. Noch viel wichtiger ist aber, dass man Dank einer guten Vorbereitung schneller wohlüberlegte Entscheidungen fällen kann, wenn Eile geboten ist.Ich werde Ihnen in diesem und den folgenden Beiträgen die wissenswerten Informationen für einen möglichst reibungslosen und gelungenen Wohnungskauf anhand der Geschichte von “Max auf der Suche nach seiner Traumwohnung” etwas näherbringen.
Suche nach der Traumwohnung
Max durchforstet das Internet auf der Suche nach seiner Traumwohnung. Nach langer Suche findet er endlich eine Wohnung, die ihm gefällt und vereinbart mit dem Makler einen Termin zur Wohnungsbesichtigung. Die Wohnung ist ein Hit und Max äußert dem Makler gegenüber, dass er an der Wohnung interessiert ist. Nach der Wohnungsbesichtigung wird Max aufgefordert einen Besichtigungsschein zu unterfertigen und ein verbindliches Kaufangebot abzugeben. Max unterfertigt sowohl den Besichtigungsschein als auch das Kaufangebot. In der darauffolgenden Nacht findet Max keinen Schlaf, weil er dauernd an das Kaufangebot denken muss. Er hat Zweifel an der getroffenen Entscheidung.
Die Aufforderung zur Unterfertigung eines Besichtigungsscheins nach einer Wohnungsbesichtigung ist nichts Ungewöhnliches. Der Besichtigungsschein ist lediglich eine Bestätigung, dass die Wohnung am besagten Tag vom Immobiliensuchenden besichtigt wurde und dass der Immobiliensuchende über zutun des Maklers von der Kaufgelegenheit der Immobilie erfahren hat. Der Besichtigungsnachweis klärt den Immobiliensuchenden üblicherweise auch darüber auf, dass im Falle der erfolgreichen Vermittlung der Immobilie eine Maklerprovision in bestimmter Höhe zu bezahlen ist und welche weiteren Kosten (Steuern, Gebühren usw.) bei Abschluss des Geschäftes auf ihn zukommen werden. Bestimmungen anderer Art sollte ein Besichtigungsschein nicht enthalten. Um sicher zu gehen, dass der Besichtigungsschein keine darüberhinausgehenden beziehungsweise ungewöhnlichen Bestimmungen enthält sollten Sie sich die Zeit nehmen den Besichtigungsschein in Ruhe durchzulesen und sich keinesfalls zu einer Unterschrift drängen lassen.
Vorraussetzungen für Rücktritt vom Kaufangebot
Wenn Sie anlässlich der Wohnungsbesichtigung ein Kaufangebot auf Erwerb des Eigentums an der besichtigten Wohnung abgegeben, es sich jedoch wieder anders überlegt haben so können Sie bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen, die nachstehend aufgezählt werden, von dem Kaufangebot wieder zurücktreten.
Voraussetzung für einen rechtswirksamen Rücktritt vom Kaufangebot für die Wohnung ist,
(i) dass Sie das Kaufangebot als Verbraucher abgegeben haben (Anm.: der Verkäufer muss kein Verbraucher sein!),
(ii) dass Sie das Kaufangebot am selben Tag, an dem die erstmalige Besichtigung der Wohnung stattfand, abgegeben haben und
(iii) dass der Wohnungskauf der Befriedigung Ihres dringenden Wohnbedürfnisses oder des dringenden Wohnbedürfnisses eines nahen Angehörigen von Ihnen (Anm.: zu den nahen Angehörigen zählen der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder und die Geschwister) dienen soll. Der Erwerb von Anlageobjekten, Freizeitwohnsitzen und Büroräumlichkeiten fällt somit aus dem Anwendungsbereich dieser Norm.
Rücktritt vom Kaufangebot
Sofern sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt sind, können Sie binnen einer Woche nach Abgabe des Kaufangebots den Rücktritt vom Kaufangebot erklären. Die einwöchige Frist beginnt erst dann zu laufen, sobald Ihnen eine Zweitschrift Ihres Kaufangebots samt einer schriftlichen Belehrung über das Rücktrittsrecht übergeben wurde. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung, auch wenn Sie kein Zweitschrift Ihres Kaufangebots und/oder eine schriftlich Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten haben sollten. Sofern die Vermittlung der Wohnung durch einen Makler erfolgt, ist die Rücktrittserklärung direkt an den Makler zu richten. In diesem Fall gilt der Rücktritt praktischerweise auch für einen im Zuge der Legung des Kaufangebotes geschlossenen Maklervertrag.
Die vom Gesetz eingeräumte Möglichkeit zum Vertragsrücktritt sollte nur als letzte Ausstiegsmöglichkeit dienen. Üblicherweise sollte ein Kaufangebot gut überlegt sein. In meinem nächsten Beitrag werden wir uns damit beschäftigen was bei der Abgabe eines Kaufangebotes beachtet werden und welche Informationen Sie vor Abgabe eines Kaufangebotes unbedingt einholen sollen.
Über Michael Kuen:
Michael Kuen ist selbständiger Rechtsanwalt in Wien. Der Schwerpunkt seiner Beratungs- und Betreuungstätigkeit liegt im Bereich Liegenschafts- und Baurecht, allgemeinen Zivilrecht und Erbrecht, in der Vertretung vor Gerichten und Behörden und in der Vertragserrichtung. Vor seiner Zeit als eigenständiger Rechtsanwalt war Michael Kuen für 10 Jahre bei international führenden Wirtschaftskanzleien tätig und hat sich dort ein umfassendes Spezialwissen in seinen Tätigkeitsbereichen angeeignet. Als ständiger Autor beim Online Fachmagazin rechtambau.at gibt Michael Kuen sein Wissen an den rechtsinteressierten Leser weiter.
