Immobilienkrise ist noch nicht ausgestanden

"Die Eiszeit auf dem Immobilienmarkt ist wohl vorbei", meint der Ökonom Matthias Reith. Auf dem Wiener Markt habe sich Wohneigentum im ersten Halbjahr um 0,8 Prozent verteuert.

Für das Gesamtjahr 2025 sei österreichweit mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von 0,5 Prozent bei Immobilien zu rechnen, ab 2026 mit etwa 3 Prozent pro Jahr, heißt es seitens Raiffeisen. Perspektivisch spreche mehr für als gegen steigende Preise. Der Bedarf an Wohnraum werde weiter wachsen, wenn auch langsamer als in den vergangenen zehn bis 15 Jahren. Parallel dazu sinken die Fertigstellungszahlen - waren es 2022 noch 72.000 und 2023 mit 70.000 fast ebenso viele, dürften heuer weniger als 50.000 neue Wohneinheiten dazukommen. 2026 und 2027 werde sich daran nicht viel ändern.

Wohnraumknappheit in wachsenden Ballungszentren

Vor allem in den dynamisch wachsenden Ballungszentren - zumeist Landeshauptstädten samt Umland - werde die oft bereits bestehende Wohnraumknappheit weiter zunehmen. "Das lässt wieder steigende Immobilienpreise insbesondere in den demografischen 'Hotspots' erwarten", so Reith. Wien, Salzburg, Innsbruck und Linz stünden für 55 Prozent des hierzulande fehlenden Wohnraums. In Wien-Neubau und Wien-Mariahilf fehlten jetzt schon pro 1.000 Einwohner 40 Wohnungen; in Salzburg-Stadt seien es 26 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner und in Innsbruck 23.

Seit dem Preisgipfel im dritten Quartal 2022 sanken die Immobilienpreise im bundesweiten Schnitt um 5 Prozent. Parallel dazu seien die Kollektivvertragslöhne und -gehälter aber um 21 Prozent gestiegen. Heuer sind für ein durchschnittliches österreichisches Einfamilienhaus laut Raiffeisen Research 8 Jahresnettohaushaltseinkommen zu bezahlen - 2023 waren es noch 11 Jahresverdienste gewesen. Gemessen an den KV-Löhnen sei die Erschwinglichkeit um 27 Prozent gestiegen. Allerdings stiegen die Zinsen für einen Immobilienkredit seit 2018 von 1,8 auf 3,4 Prozent fast auf das Doppelte.

Steigende Baukosten in Österreich

Seit Ende 2022 hätten die Baukosten - personalkostenbedingt (plus 20 Prozent) - um knapp 9 Prozent zugelegt. Deshalb seien die Neubaupreise in den vergangenen drei Jahren - trotz schwacher Nachfrage - weiter gestiegen. Die Schere zwischen Neu- und Gebrauchtsegment sei weiter auseinandergegangen. Seit Corona hätten sich Neubauwohnungen abseits der Bundeshauptstadt verglichen mit Bestandseinheiten um 19 Prozent verteuert, in Wien liege der Preisaufschlag für neue Wohnungen bei 13 Prozent. Mit weiter steigenden Baukosten und damit Neubaupreisen ist laut Raiffeisen Research zu rechnen.

Bei einem kreditfinanzierten Hauskauf waren heuer im zweiten Quartal 37 Prozent des Nettoeinkommens für den monatlichen Schuldendienst einzuplanen, 2018 waren es nur 28 Prozent. "Wohneigentum ist also wieder leistbar. So leistbar wie in Zeiten rekordniedriger Kreditzinsen ist es aber nicht - und wird es absehbar auch nicht werden", so der Wohnimmobilienmarktexperte. Höhere Einkommen und rückläufige Fertigstellungszahlen bei wachsender Bevölkerung sprechen den Angaben zufolge für steigende Immobilienpreise, "absehbar aber kaum mehr sinkende Zinsen aber dagegen, dass die Bäume in den Himmel wachsen".

(APA/Red)