Der reibungslose Immobilienkauf

Mag. Bernd Hagen M.A. vom Realbüro Hagen: „Grundsätzlich ist ein Kauf auch bei Immobilien formfrei. Eine mündlich ausgesprochene Vereinbarung daher prinzipiell ausreichend, doch möchte ich niemanden raten den Kauf einer Immobilie ohne schriftliche Vereinbarung zu tätigen, denn zu unsicher ist es, ob sich beide Vertragspartner auch nach einigen Wochen noch an das damals Besprochene erinnern können. Gerade Details wie die Frage was geschieht mit bestimmten Möbeln, der Übergabetermin oder auch die genauen Zahlungsbedingungen geraten in Vergessenheit und das führt bei allen Beteiligten zu Ärger und Missverständnissen.

Es ist daher ratsam, dass Verkäufer und Käufer ihre Einigung über Kaufpreis und Kaufgegenstand schriftlich vereinbaren. Der Jurist und Immobilienfachmann Mag. Hagen M.A. :„In der Praxis wird diese Vereinbarung oft als Vorvertrag bezeichnet, doch ist hierzu anzumerken, dass die Bezeichnung Vorvertrag zumeist falsch ist. Vielmehr handelt es sich in der Hauptzahl der Fälle um ein Kaufangebot und dessen Annahme, was bereits den Abschluss des Hauptgeschäftes darstellt, es wird als ein echter Kaufvertrag abgeschlossen. Die Unterscheidung zu beachten ist wichtig, denn ein Vorvertrag bringt nur die Verpflichtung mit sich künftig einen Vertrag mit bestimmten Inhalt abzuschließen. Der Leistungsgegenstand des Vorvertrages ist also der spätere Abschluss des Kaufvertrages. Man kann aus dem Vorvertrag aber noch nicht auf Erfüllung des Kaufgeschäfts (dh. Zahlung des Kaufpreises bzw. Übergabe und Einräumung des Eigentumsrechts an der Immobilie)klagen.

Eine Kaufvereinbarung ist daher sowohl für Käufer als auch Verkäufer verbindlich. Bernd Hagen vom Realbüro Hagen: „Wichtig ist, dass sich beide Parteien im Klaren sind, dass sie einen echten Kaufvertrag unterzeichnen. Ist die Finanzierung noch nicht abgeklärt oder liegen andere Gründe vor, die den Kauf gefährden könnten bzw. eine der Parteien zu einem Rücktritt veranlassen könnten, so muss dies unbedingt ausdrücklich in die Kaufvereinbarung aufgenommen werden.

Für die wichtige Eintragung des Immobiliengeschäftes im Grundbuch reicht diese einfache Form der Kaufvereinbarung nicht aus, obwohl beide Vertragspartner unterschrieben haben. „Für die Verbücherung des Geschäftes ist ein notariell bestätigter Kaufvertrag erforderlich“, erläutert Bernd Hagen. „Gerade wegen dieser Regelung halten viele Leute die zuvor abgeschlossene bindende Vereinbarung für einen Vorvertrag, der ohne weitere Rechtsfolgen aufgelöst werden könnte. Das ist es aber eben nicht.“

Realbüro Hagen
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