Bedarfs- und Investitionsanalyse
Beim Kauf einer Gewerbeimmobilie sind im ersten Schritt eine Bedarfs- und Investitionsanalyse zu erstellen. Fragen wie: was möchte mein Unternehmen mit der Immobilie bezwecken, was für Anforderungen werden an die Immobilie gestellt, was ist mein Budget, werden dabei geklärt. Die daraus resultierenden Ergebnisse bilden die Basis für die Präzision der Kaufstrategie.
Standortanalyse
Sind die Bedarfs- und die Investitionsanalyse ausgearbeitet, stellt sich die Frage nach dem Standort. Wo ist der ideale Platz für mein Unternehmen und welche Vorteile bringt er mir?
Ein idealer Betriebsstandort spart Kosten und ist ein erfolgseinwirkender Faktor. Hat ein Unternehmen viel An- und Ablieferung, ist beispielsweise ein Standort in der Nähe der Autobahnanbindung von Vorteil. Bei Verkehr mit schweren Lasten müssen die Zufahrtsgegebenheiten genauestens begutachtete werden. Gibt es Gewichts- oder Höhenbeschränkungen? Ist genügend Platz zum Ausweichen und Wenden für LKWs vorhanden? Herrschen Fahrverbotsregelungen?
Für Unternehmen mit Kundenverkehr ist eine Frequenzlage in der Nähe von Wohngebieten attraktiv. Hingegen sollte ein Unternehmen mit starkem Emissionsausstoß, wie Lärm, Staub, Allergene oder sonstigen gesundheitlichen und umweltschädigenden Stoffen, einen Standort nicht direkt in Mitten eines Wohngebietes wählen. Somit können Streitigkeiten mit Nachbarn und daraus folgend Störungen in der Betriebstätigkeit vermieden werden.
Objektauswahl
In der entscheidenden Phase der Angebotseingrenzung ist das Kennen der jeweiligen Marktgegebenheiten von großem Vorteil. Eine erfolgsversprechende Immobilie ergibt sich nicht aus isolierter Objektbetrachtung, sondern aus einer professionellen Bewertung der Immobilie und einer verlässlichen Einschätzung der Potenziale. Wird eine Auswahl an attraktiven Objekten getroffen, sind diese genauestens unter die Lupe zu nehmen.
Objektprüfung
In erster Linie ist die Widmung der Immobilie zu überprüfen. Denn die Widmung bestimmt die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie und kann unter Umständen zu gravierenden Einschränkungen im Betrieb führen. Beispielsweise ist es nicht erlaubt, in einem Geschäftslokal einen Produktionsbetrieb anzusiedeln. Die Widmung ist in der Baugenehmigung festgehalten und kann nur unter bestimmten Umständen geändert werden. Betriebe können generell in Baumischgebieten, Betriebsgebieten Kategorie I und in Betriebsgebieten Kategorie II angesiedelt werden.
Baumischgebiete sind Gebiete, in denen Wohngebäude, Anlagen und sonstige Gebäude zulässig sind, die das Wohnen nicht wesentlich stören. In Betriebsgebiete der Kategorie I können Betriebe angesiedelt werden, die keine wesentlichen Störungen für die Umgebung verursachen. In diesen Gebieten ist zudem erlaubt, Wohnungen und Einrichtungen für die Versorgung der Mitarbeiter zu errichten. Die Kategorie II der Betriebsgebiete ist für Betriebe, die in der Kategorie I nicht errichtet werden dürfen, bestimmt. Wohnungen, ausgenommen betriebsnotwendige Wohnungen, Gebäude für Sport- und Freizeitzwecke sowie Gebäude und Anlagen für Zwecke des Handels (sofern der Handel nicht ausschließlich zum Weiterverkauf oder untergeordnet in Produktionsbetrieben zum Verkauf von Waren überwiegend eigener Produktion erfolgt) sind in dieser Kategorie verboten.
Stimmt die Widmung mit den Tätigkeiten des Unternehmens überein, müssen Eigenschaften wie Flächenaufteilung, Statik, Raumhöhe, Belichtung etc. überprüft werden. Zu empfehlen ist, dass sich der Käufer genau notiert, wie viel Büroflächen, Lagerflächen, Verkaufsflächen oder Produktionsflächen für den Betrieb notwendig sind. Ebenfalls müssen Raumhöhe, Bodenbelastbarkeit und Statik auf eventuelle Maschinen oder Lager angepasst sein. Nicht zu vergessen sind zudem Räumlichkeiten, Sanitäranlagen und Parkmöglichkeiten für Mitarbeiter und Kunden. Auch die Versorgung von den notwendigen Ressourcen, wie Strom oder Wasser, muss gegeben sein. Hierbei sind gesetzliche Vorgaben zu berücksichtigen, damit keine nachträglichen und kostenaufwendigen Umbauarbeiten und Genehmigungsverfahren entstehen.
Zu beachten ist, dass bei einer Betriebsanalgengenehmigung nicht ausschließlich die unmittelbaren Nachbarn Parteienstellung einnehmen, sondern all jene, die von dem Emissionsausstoß des Unternehmens beeinträchtigt sind. Eine Betriebsanalgengenehmigung muss schon bei kleinen Änderungen im Betrieb, wie beispielswiese Arbeitszeiten, Betriebs- oder Öffnungszeiten, neu angefordert werden.
Ein weiterer Schritt, neben der Überprüfung des IST-Zustandes, ist Einschätzung des Potenzials der Immobilie. Können Flächen bei Bedarf aus- oder umgebaut werden? Gibt es in der Nachbarschaft eventuell interessante Freiflächen zur Erweiterung des Betriebes?
Generell ist für einen Laien die Beurteilung einer Gewerbeimmobilie besonders schwierig, da diese unter Umständen sehr komplex sein kann. Um böse Überraschungen nach dem Kauf oder eine Überzahlung zu vermeiden, empfiehlt es sich, einen Fachmann mit einem Verkehrswertgutachten zu beauftragen. Dieser ermittelt genau den Wert und die Eigenschaften der Immobilie. Eigenschaften der Immobilie sind Flächen, Bauweise, Höhen, Genehmigungen, Behördenauflagen, Bescheide, Versorgungs- und Entsorgungsleitungen, Zufahrten, Widmung etc. Für den Laien ist die Einholung all dieser Informationen mit sehr viel Aufwand verbunden. Zudem besteht die Gefahr, dass wichtige Details aufgrund fehlenden Fachwissens vergessen werden.
Weiters muss ein Käufer für eine gebrauchte Gewerbeimmobilie einen Weitblick und ein bestimmtes Grad an Flexibilität mitbringen. Denn das Finden der idealen Gewerbeimmobilie ist aufgrund der Individualität der Unternehmen nicht einfach, berichtet Prok. Markus Maier, Leiter Immobilienmakler bei Hypo Immobilien Vorarlberg.