Mietwohnungen gefragter denn je

Zu den Klassikern der Geldanlage zählt schon seit jeher das Investieren in Grund und Boden. Es ist daher nicht verwunderlich, dass die aktuelle Nachfrage nach Investorenwohnungen stark gestiegen ist. So wurden von Jänner bis März 2010 von Seiten der Vorarlberger Landesregierung 33 Investorenförderungen zugesichert. Lothar Hinteregger, Abteilungsvorstand der Wohnbauförderung im Amt der Vorarlberger Landesregierung, zieht einen Vergleich: „Im selben Zeitraum des Vorjahres waren es lediglich 17.“
Allerdings ist der Anteil an geförderten Anlegerwohnungen eher gering, weil damit ein fixer Mietpreis verbunden ist. Dieser liegt mit einem Netto-Betrag von 6,20 Euro unter den Einnahmen, die am realen Markt erzielt werden können. Außerdem werden jährlich nur 80 Investorenwohnungen von der Vorarlberger Landesregierung gefördert.

Sicherer Vermögenswert

Die Mieteinnahmen sind jedoch nicht der Hauptgrund für den Kauf einer Anlegerwohnung. Immobilien stellen einen sicheren Sachwert dar. Sie erfüllen für den Investor wichtigste Kriterien wie Sicherheit und Wertstabilität oder sogar Wertsteigerung. Immobilien sichern trotz Inflation und Wirtschaftskrise einen Vermögenswert. Gekauft wird nicht ein abstraktes Wertpapier, sondern eine „angreifbare“ Ware, die noch dazu grundbücherlich gesichert ist. Die Griechenland- Krise und die damit verbundene Angst vor einer möglichen Geldentwertung spiegeln sich daher auf dem Investorenwohnungsmarkt wider. „Viele haben Angst, ihr Geld zu verlieren. Sie denken an die Vergangenheit wie etwa an die Kriegszeiten im letzten Jahrhundert“, erklärt Thomas Peter, Fachgruppengeschäftsführer der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Vorarlberger Wirtschaftskammer.
Ein weiterer Trend, den die momentane Situation hervorruft, ist der Kauf einer gebrauchten Wohnung zu Investmentzwecken, die im Anschluss saniert wird. Der Grund sind die derzeit attraktiven Förderungen.
Wurden im Vorjahr im Zeitraum von Jänner bis März nur 81 Sanierungsförderungen ist eine Steigerung um das Achtfache“, rechnet Hinteregger vor. Das Interesse ist auch an der Preissteigerung erkennbar. In Bludenz erzielten gebrauchte Wohnungen mit mittlerem Wohnwert (das heißt per Definition: Bad, WC, Verbundglasfenster, Zentralheizung, normale verkehrsmäßige Erschließung, gute Bausubstanz) von 2008 auf 2009 eine Wertsteigerung von vier Prozent und in Feldkirch sogar um 4,2 Prozent. Im Unterland hingegen beträgt die Wertzunahme, schaut man in die Landeshauptstadt, nur 0,1 Prozent und in Dornbirn 1,4 Prozent.

Mitpreisspiegel 2010

Betrachtet man jedoch den topaktuellen Mietpreisspiegel von 2010, hat Dornbirn nochmals eine Wertsteigerung von vier Prozent erfahren. Und das sogar bei einfachem Wohnwert (einfache Ausstattung, keine Zentralheizung, Fenster ohne Isolierglas, in mäßiger Wohnlage). Und auch Bregenz zieht mit einer Steigerung von ein bis zwei Prozent bei sehr gutem Wohnwert, sprich moderner Ausstattung, Balkon, Lift, in bester Lage, nach.

Wie schon anfänglich erwähnt, gibt es zwei Arten von Anlegerwohnungen:
» Geförderte Anlegerwohnungen
» Frei finanzierte Anlegerwohnungen

Die Förderung durch die Landesregierung ist an mehrere Bedingungen geknüpft. Die Wohnung muss 100 Ökopunkte aufweisen und barrierefrei errichtet sein. Aber auch was die Größe betriff t, sind Grenzen gesetzt. „Gefördert werden maximal 80 Quadratmeter Nutzfl äche“, informiert der Wohnbauförderungsleiter, „außerdem darf der Investor in den letzten drei Jahren keine Eigenbedarfsförderung erhalten haben.“ Investorenwohnungen sind jedoch auch im Kaufpreis limitiert. Dieser sollte den Betrag von 1900 Euro pro Quadratmeter Nutzfl äche nicht übersteigen.
Das jährliche Kontingent umfasst normalerweise 80 Neubauwohnungen und 20 neu errichtete Wohnungen in alter Bausubstanz. Laut der aktuellen Wohnbauförderungsrichtlinie stehen heuer sogar nochmals 100 Wohnungen zur Verfügung. „In den vergangenen drei Jahren wurde das Kontingent nicht ausgeschöpft, wordurch sich die Erweiterung ergab“, erläutert Hinteregger.
Ziel der Investorenförderung ist es, dass leistbare Wohnungen auf dem Bedarfsmarkt zur Verfügung stehen. Daher ist auch der zu erzielende Mietpreis mit 6,20 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfl äche fi x vorgegeben. Für Autoabstellplätze kann eine monatliche Nettomiete von höchstens 30 Euro, für Carports von 45 Euro, für Garagen und Tiefgarageneinstellplätze von höchstens 60 Euro verlangt werden. Ein Großteil der Anleger entscheidet sich daher für die zweite Variante: die frei fi nanzierten Investorenwohnungen. Zum einen, weil die Nachfrage an erstklassig ausgestatteten Wohnungen groß ist. Zum zweiten, weil so ein höherer Mietpreis erzielt werden kann. „Gerade in Dornbirn boomt derzeit der Wohnungsmarkt“, weiß Petra Kreuzer von S-Immobilien, „da sind zehn Euro Nettomiete pro Quadratmeter durchaus realisitsch.“

Städte bevorzugt Überhaupt geht der Trend derzeit zu Wohnungen in Städten oder in unmittelbarer Nähe zum Ortskern. Eine entsprechende Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten, Schule und Kindergarten, Arzt und Apotheke sowie eine gute Anbindung an öff entliche Verkehrsmittel ist im wahrsten Sinne des Wortes bares Geld wert.
Was die Größe betriff t, haben die Immobilien- und Wohnbauexperten die Erfahrung gemacht, dass Zwei-Zimmer-Wohnungen am besten zu vermieten sind. „Oder kleine Drei-Zimmer-Wohnungen“, sagt Wohnbaufachfrau Anita Wouk von Hilti & Jehle, „wenn ein Kind kommt, ist nicht zwingend ein Umzug erforderlich.“
Die Wirtschaftshauptstadt des Landes tanzt aber auch da aus der Reihe. „Wir beoachten eine verstärkte Nachfrage bei Vier-Zimmer-Wohnungen“, bestätigt Kreuzer die Entwicklung, „Studenten der Fachhochschule haben Wohnungsbedarf. Studenten- WGs sind daher immer mehr gefragt.“

Bedarf an Mietwohnungen steigt

Wirft man einen Blick in die Zukunft, sind Anlegerwohnungen eine gute Investition. Das liegt daran, dass der Eigentumsmarkt rückläufi g ist. „Den in Vorarlberg so beliebten Schweizer-Franken-Kredit gibt es nicht mehr“, begründet Peter von der WKV, „aber auch die neuerliche Explosion des Stahlpreises und die dadurch steigenden Baukosten sind dafür verantwortlich.“
Auch hier sprechen Zahlen eine klare Sprache. Wurden 2007 noch über 1700 Eigentumswohneinheiten gefördert, sind es 2009 nur noch knapp 1250. „Das ist ein Rückgang von 30 Prozent“, so der Fachgruppen-Geschäftsführer, „und irgendwo müssen die Leute ja wohnen.“ Und was sich auf den Investorenmarkt zusätzlich positiv auswirkt, ist die Zuwanderung, die stärker steigt als erwartet. Laut Statistik Austria werden etwa für das Jahr 2050 österreichweit 9,53 Millionen Einwohner prognostiziert. Trotz der vielen Vorteile sollte die Anschaff ung einer Investorenwohnung dennoch sehr gut überlegt werden. Zwar steht für viele jetzt das Ziel, Geld sicher in Immobilien anzulegen, im Vordergrund.
Das bedeutet jedoch auf der anderen Seite, dass die fi nanziellen Mittel für längere Zeit fi x gebunden sind und nicht zur Verfügung stehen. Wer aus einer Notsituation heraus die Wohnung schnell wieder verkaufen muss, hat fi nanzielle Einbußen. Und nicht zu vergessen die Spekulationssteuer, die fällig wird, wenn die Wohnung in den ersten zehn Jahren verkauft wird.
Auch werden gerne die anfallenden Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent), die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch (1 Prozent) sowie Vertragserrichtungskosten übersehen. Sie schlagen sich immerhin mit zirka zehn Prozent des Kaufpreises zu Buche. Und wer ein Darlehen aufnimmt, zahlt zudem noch eine Kreditgebühr sowie eine Grundbuchseintragungsgebühr für das Pfandrecht.

STICHWORT

Vorsorgewohnung

Man unterscheidet zwischen Anleger- und Vorsorgewohnungen. Vorsorgewohnungen werden Immobilien genannt, die mit der Absicht gekauft wurden, dass sie später von den eigenen Kindern oder für den Eigenbedarf genutzt werden.

Mietpreisspiegel

Der Mietpreisspiegel wird einmal jährlich erstellt. Die angeführten Werte sind Durchschnittspreise pro Quadratmeter und beziehen sich auf die Bezirkshauptstädte. Er dient Vermietern zur Orientierung am aktuellen Marktwert.

Ausstattung

Der Anspruch der Mieter steigt. Helle, lichtdurchflutete Wohnungen erzielen einen höheren Mietpreis. Wichtig ist auch ein Bad mit Badewanne und am besten auch mit Dusche. Außerdem sollte die Wahl unbedingt auf Parkett und nicht auf Laminat fallen.