Was du beim Mietvertrag unbedingt prüfen solltest
In Österreich sind die mietrechtlichen Regelungen komplex – sie hängen stark davon ab, ob dein Mietobjekt dem Voll‑, Teil‑ oder Nicht‑Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt. Folgende zehn Punkte solltest du daher genau prüfen:
1. Geltung des Mietrechtsgesetzes (MRG)
Zunächst solltest du herausfinden, ob das MRG überhaupt auf dein Mietverhältnis anwendbar ist. Bei Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 – meist Altbauten mit drei oder mehr Wohneinheiten – greift das MRG vollumfänglich. Du profitierst dann von gesetzlich fixierten Mietzinshöhen, umfassendem Kündigungs- und Preisschutz. Wenn deine Wohnung erst nach diesem Datum errichtet wurde oder in einem Neubau mit weniger Einheiten liegt, gilt das MRG nur teilweise: Es schützt dich zwar bei Kündigung und Eigenbedarf, lässt aber viel Vertragsfreiheit bei Mietzins und Betriebskosten zu.
Bei Bestandsobjekten wie Ein- bis Zweifamilienhäusern fällt das MRG ganz weg – da gilt fast ausschließlich das ABGB, ohne gesetzlichen Miet- oder Kündigungsschutz. Diese Unterscheidungen sind bei der WKO und Arbeiterkammer klar dokumentiert und entscheidend für deine Rechte als Mieter.
2. Befristung vs. unbefristetes Mietverhältnis
Ist dein Vertrag befristet, prüfe genau: Im Voll- oder Teil‑Anwendungsbereich des MRG muss die Mindestdauer drei Jahre betragen. Andernfalls gilt der Vertrag automatisch als unbefristet, und der Vermieter muss eine Kündigungsfrist einhalten. Nach Ablauf der Frist verlängert sich der Vertrag – wenn nicht anders vereinbart – meist um drei Jahre oder wird unbefristet.
3. Mietzins und Betriebskosten
Im Vollanwendungsbereich musst du dich an Richtwert- oder Kategoriemietzins halten, deren Obergrenzen gesetzlich festgelegt und prüfbar sind. Du kannst diese über die Schlichtungsstelle oder das Gericht überprüfen lassen. In Teilanwendungs- oder Nicht‑MRG-Bereichen sind freie Mietzinsvereinbarungen möglich – hier hast du viel weniger Preisschutz. Betriebskosten müssen immer transparent und nachvollziehbar sein, und du hast das Recht auf Einsicht in die Abrechnungen.
4. Zustand des Mietobjekts & Zubehör
Notiere bei Übernahme der Wohnung etwaige Mängel schriftlich oder fotografisch. Wenn dein Vertrag eine "renovierte" Wohnung verspricht, muss dieser Zustand auch vorliegen – andernfalls kannst du Renovierung oder Mietzinsminderung einfordern. Zudem sollten Keller, Parkplatz, Fahrradabstellplatz oder Garten als Zubehör explizit erwähnt sein.
5. Kaution & Vertragsgebühren
Die Kaution, meist zwei bis drei Monatsmieten, muss getrennt vom Vermögen des Vermieters aufbewahrt werden (z. B. auf einem Sparbuch) und ist nach Mietende zurückzuzahlen. Im Insolvenzfall hast du ein gesetzliches Vorzugsrecht (§ 48 IO). Apropos Gebühren: Die Mietvertragsgebühr entfällt seit dem 11. November 2017 bei Wohnräumen, sodass keine Vergebührung anfällt.
6. Instandhaltung & Kleinreparaturen
Im MRG-Vollanwendungsbereich trägt der Vermieter die Erhaltungspflicht (§ 3 MRG), kleinere Erhaltungsarbeiten kann dir keiner zuweisen. Kleinreparaturen – wie Ausmalen oder Austausch defekter Armaturen – sind nur bis zu einem gewissen Umfang zulässig. Außerhalb des MRG greift das ABGB zur Instandhaltung.
7. Untervermietung, Haustiere & Gemeinschaftsvereinbarungen
Ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters sind Untervermietung und Haustierhaltung oft verboten. Wenn du eine WG planst oder Tiere halten möchtest, muss auch das im Vertrag explizit geregelt sein, um rechtliche Konflikte zu vermeiden.
8. Kündigungsfristen & Kündigungsschutz
Bei vollanwendbarem MRG gelten standardmäßig drei Monate Kündigungsfrist, und vorzeitige Vertragsauflösungen sind nur bei schriftlicher Vereinbarung oder wichtigen Gründen möglich. Außerhalb des MRG kann der Kündigungsschutz stark eingeschränkt sein – hier brauchst du klare vertragliche Ausstiegsregelungen.
9. Form & Vollständigkeit
Der Vertrag sollte schriftlich erfolgen und alle wichtigen Punkte enthalten: vollständige Namen und Adressen, exakte Objektbeschreibung, Mietzins, Betriebskosten, Kaution, Zahlungsmodalitäten, Laufzeit, Kündigungsfristen und Sondervereinbarungen. Ebenfalls solltest du dir eine Ausfertigung geben lassen und mündliche Zusagen schriftlich festhalten.
10. Prüfung durch Experten
Lass deinen Vertrag idealerweise vor Unterzeichnung von einer Beratungsstelle wie der Arbeiterkammer, Mietervereinigung oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt prüfen. So stellst du sicher, dass keine unzulässigen Klauseln enthalten sind und deine Rechte gewahrt bleiben.
Als Quellen für den Artikel wurden sowohl das Mietrechtsgesetz, sowie Informationen und Tipps von der Wirtschaftskammer, Arbeiterkammer und Mietervereinigung herangezogen.
(Red)