von Harald Küng/Wann & Wo
Trotz Niedrigzinsphase stellt die Kombination aus hohen Immobilienpreisen und immer schärfer werdende Bestimmungen und Auflagen für die heimischen Banken (Basel III) sehr viele Kunden vor eine schier unlösbare Aufgabe ein Eigenheim anzuschaffen bzw. zu finanzieren. Wer ein gewisses Maß an Eigenmitteln nicht aufbringen kann, fällt in der Regel durch den Rost. Der einzige Ausweg: Zu mieten und monatlich anzusparen. Pascal Kohlhaupt, Immobilienexperte bei RIVA home: „Da sich die Eigenmittelhöhe am Immobilienpreis orientiert, in der Regel 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich fünf bis zehn Pozent, steigt die Anforderung an die Kunden mit den steigenden Immobilienpreisen. Viele können nicht so schnell sparen, wie sich die Eigenmittelquote mit den steigenden Immobilienpreise mitentwickelt. Wer es trotz niedriger Eigenmitteldecke schafft ein Darlehen zu bekommen, ist in vielen Fällen gezwungen mindestens 50 Prozent des Einkommens für Wohnen auszugeben.“
Kooperation mit Raiffeisen
Bei RIVA habe man schnell festgestellt, dass eine Preissenkung um 20 Prozent alleine nicht ausreicht, um leistbares Wohnen zu ermöglichen. „Denn 20 Prozent niedrigere Preise bedeuten in der Regel lediglich 20 Prozent geringere Eigenmittelanforderung. Kostet eine Wohnung 400.000 Euro, erreichen wir bei RIVA Preise um 320.000 Euro. Anstelle von 100.000 Euro wären aber immer noch 80.000 Euro an Eigenmitteln notwendig“, rechnet Kohlhaupt vor. RIVA home fand dafür eine eigene Lösung – ein Stufenkaufmodell in Kooperation mit der Raiffeisen Bausparkasse. „Das RIVA-Modell ist in seiner Form bislang einzigartig“, informiert Konrad Steurer, Wohnbauexperte der Raiffeisen Landesbank, weiter. „Die Kunden müssen nur eine kleine Anzahlung leisten, um sich Eigentum schaffen zu können. Nach einer Mietlaufzeit von 11,5 Jahren haben sie die Möglichkeit, die Immobilie zum bei Beginn fixierten Preis zu erwerben. Die Raiffeisenbank bietet RIVA über zehn Jahre einen Fixzins – das gewährleistet dem Bauträger auch eine Planungssicherheit. Das Modell zielt in erster Linie auf die Generation 20 bis 30 ab, die sich Eigentum anders nicht leisten kann.“ Für Steurer steht auch fest: „Es macht für alle Vorarlberger Sinn, Eigentum zu erwerben, denn es handelt sich auch um eine Pensionsvorsorge. Miete kann in der Pension zu einer Armutsfalle werden.“
„Finanzierung noch nie so günstig wie heute“
Bei der Hypo Vorarlberg sieht man in erster Linie nicht die Finanzierung als Kostentreiber, sondern vor allem die Immobilien und Grundstücke, die in den vergangenen Jahren eine starke Preissteigerung erfahren haben. „Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus war eine Finanzierung von Wohnraum noch nie so ,günstig‘ wie heute. Die Zinssätze liegen derzeit oft sogar unter dem Inflationsniveau“, teilt Unternehmenssprecherin Sabine Nigsch auf WANN & WO-Anfrage mit. Nigsch führt weiter aus: „Hohe Kosten entstehen für den Kunden auch durch die anfallenden Erwerbs- und Finanzierungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragungsgebühren – bei Erwerb und Finanzierung –, Beglaubigungskosten, Kosten der Vertragsabwicklung etc.). Die Höhe der erforderlichen Eigenmittel sei individuell zu betrachten und hänge stark von der Höhe der Gesamtinvestition ab. „Wünschenswert sind derzeit Eigenmittel in Höhe von rund 20 Prozent der Gesamtkosten. Dieser Wert ist ein Richtwert für Banken und die Bankenaufsicht FMA. Die Höhe der benötigten Eigenmittel steht weiters im Zusammenhang mit der Rückzahlungsfähigkeit des Kunden. Es muss gewährleistet werden, dass die Rückzahlung der monatlichen Rate für den Kunden auch auf lange Sicht leistbar ist. Um die Rückzahlung zu erleichtern, beziehungsweise langfristig kalkulierbar zu machen, bieten wir bei der Hypo Vorarlberg verschiedene Finanzprodukte wie beispielsweise Fixzinskredite, Zinsabsicherungen oder dem Alter der Kunden angepasste Laufzeiten.“
Lösungsansätze
Problemstellung
Aufgrund stetig steigender Reglementierungen wird der Druck auf die Banken, das Risiko zu minimieren, größer. Dies schlägt sich auf einem erhöhten Eigenmittelanforderungen für junge Menschen nieder – in der Regel rund 20 Prozent mehr. Für die Finanzierung einer auf dem freien Markt üblichen 3-Zimmer-Wohnung benötigen diese rund 80.000 Euro an Eigenmitteln – die sie allerdings meistens nicht haben.
Lösungsansatz
Neue Finanzierungsmodelle sind gefragt. So bieten RIVA home und Raiffeisen beispielsweise ein Stufenkaufmodell, das jungen Käufern bereits ab 12.000 Euro Eigenmittel (RIVA-3-Zimmer-Wohnung) den Zugang zu Wohnungseigentum möglich macht.
