Keine Entspannung für den österreichischen Wohnungsmarkt in Sicht

Der Wohnraummangel verschärft sich zusehends. "Nach dem Peak 2021 ist das Bauträgergeschäft eingebrochen - das heißt, wir werden weniger Fertigstellungen haben; das heißt, es sind weniger Wohnungen auf dem Markt", sagte der Vorstand des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), Thomas Raith, am Mittwoch in Wien. Aber: Der Bedarf nimmt zu. "Wir glauben, dass die Angebotssituation in den nächsten zwei Jahren keine bessere wird", so Verbandspräsident Georg Flödl.

Wohnungsknappheit wird nicht besser werden

"In den Hotspots, in den Ballungszentren gibt es eine sehr große Wohnungsknappheit", hielt Geschäftsführer Anton Holzapfel im Zuge der Jahrespressekonferenz des Verbands fest. "2027 sprechen wir bei den Fertigstellungen von der Hälfte oder einem Drittel, das fehlt", verdeutlichte Flödl. Gleichzeitig steige der Bedarf.

Nur "Ladenhüter" am Markt

Das derzeitige Angebot am Markt umfasst dem Immobilienverband zufolge überwiegend "Ladenhüter" - Neubauwohnungen, die zu teuer sind, die vom Grundriss oder von der Größe her nicht passen. "Nur es kommt derzeit nichts Neues auf den Markt", so Raith. In Wien gebe es 20.000 Wohnungen am Markt, die verkauft werden sollen, und 8.000 Mietwohnungen.

"Die Absorption - die Verkaufszahlen, die der Markt pro Jahr aufnimmt, - ist deutlich gefallen", sagte der Bauträgersprecher. "Es ist nicht so viel leistbar für den Durchschnittshaushalt." Weiters herrsche - nicht zuletzt angesichts der geopolitischen Situation - hohe Verunsicherung bei den Privaten. "Es kauft niemand eine Bauträgerwohnung, die noch nicht gebaut ist - die Banken verlangen das aber", berichtete der ÖVI-Vorstand.

Die gestiegenen Zinsen hätten ihr Übriges getan. Die Sparquote habe sich deutlich erhöht. Das Geld sei aber nicht in Immobilien investiert worden.

Gebrauchtwohnungsmarkt halbwegs stabil

"Man ist quasi nicht mehr in die Neuerrichtung gegangen", sagte Raith. Die Rendite, die im Neubau erzielt werde, liege bei 4 Prozent. Das sei "nicht attraktiv". "Investoren verlangen aufgrund ihres Risikoaufschlags 4,5 bis 5 Prozent Rendite", erklärte der Immobilienexperte.

"In den vergangenen acht Jahren hat sich alles auf den Gebrauchtwohnungsmarkt konzentriert." Dieser Markt sei halbwegs stabil, bekräftigte der Landesstellenleiter des Immobilienverbands in Kärnten, Max Madile. Im Bauträger- und Neubaumarkt sei die Tendenz auch im Süden "weiterhin sinkend". Bei den Transaktionen sei man "auf dem Weg zum schlechtesten Jahr". Verkauft würden "hauptsächlich Neubauten, die bereits fertiggestellt sind".

Käufer sind verunsichert

Dasselbe Bild zeigt sich im Westen Österreichs: "Der Markt ist verhalten - die Neubauprojekte werden nur noch bestehend verkauft und nicht mehr vom Plan weg", sagte auch ÖVI-Vizepräsident Andreas Karg. "Wir verspüren hier auch angesichts der weltpolitischen Lage eine Unsicherheit, langfristige Investitionen zu tätigen", fügte er hinzu. Der Bedarf nach Wohnraum sei da - "und der wird aus dem Bestand gedeckt".

Allerdings nehme die Nachfrage zu. In Vorarlberg gebe es zwar "erfreuliche Baugenehmigungszahlen, aber bis die auf den Markt kommen, dauert es noch drei bis vier Jahre", so Karg.

Sorgenkind Neuvermietung

"Wenn Eigentum jetzt schwer funktioniert, gehen viele in die Miete", brachte Holzapfel die Lage auf den Punkt. Das Sorgenkind im aktuellen Umfeld sei die Neuvermietung, betonte Flödl mit Blick auf geringe Bewilligungs- und Fertigstellungszahlen. 2024 seien die Mieten im Schnitt um 6,2 bis 7 Prozent gestiegen. "Wir gehen davon aus, dass es 2025 nicht viel anders gewesen sein wird."

"Grundsätzlich sind wir in einem stark preisgeregelten Segment", so der ÖVI-Präsident. 43 Prozent der Hauptwohnsitze in Österreich seien Hauptmietwohnungen. Von den 1,77 Millionen Hauptmietwohnungen seien 1,3 Millionen im preisgeregelten Bereich - entweder sozial (kommunal oder genossenschaftlich) oder im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG).

Politik interveniert - aber investiert nicht

Im preisgeregelten Bereich hat die Regierung einiges an Erleichterungen für die Mieterinnen und Mieter in Aussicht gestellt. Nach den massiven Anstiegen während der hochfliegenden Inflation sollen die Mieten 2026 nur um maximal 1 Prozent angehoben werden dürfen, 2027 um nur 2 Prozent. 2028 sollen inflationsbedingte Erhöhungen, die 3 Prozent übersteigen, nur zur Hälfte auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen. "Durch solche Einzelmaßnahmen wird das Vertrauen nicht erhöht", meinte Holzapfel dazu aus Eigentümersicht.

"Die politischen Interventionen machen das Angebot nicht besser - es werden Investitionen eher hintangestellt", befürchtet Flödl. Der Mietmarkt könne weiterhin unter Druck geraten. "Wir sind in einer Angebotsdelle, aus der wir heraus müssen." Planungssicherheit und Vertrauen seien "die wichtigsten Soft Facts, die wir in den nächsten Jahren brauchen", meinte er auch mit Blick auf die Rahmenbedingungen für die Energiewende.

(APA/Red)