Der Wohnungskauf, Teil III: Darum prüfe, wer sich (ewig) bindet!

Also schauen wir mal wieder wie es „Max auf der Suche nach seiner Traumwohnung” denn so geht.

Max freut sich, dass es bei der Prüfung der Unterlagen und Informationen hinsichtlich seiner Traumwohnung keine bösen Überraschungen gab. Nach reiflicher Überlegung aller Umstände ist in ihm die Entscheidung gereift, dass er für seine Traumwohnung nun ein verbindliches Kaufangebot legen möchte. Er stellt sich allerdings die Frage wie dieses Kaufangebot aussehen soll, was er beachten muss, wie es mit der Kaufpreisfinanzierung aussieht und wie das mit der Gewährleistung, der Treuhandabwicklung und sonstigen Dingen ist? Damit er auf der sicheren Seite ist, entscheidet er sich bei diesem finalen Schritt die Beratung seines Rechtsbeistandes in Anspruch zu nehmen.

Zur Abwicklung eines Kaufvertrages ist es nicht zwingend notwendig, dass vom Kaufinteressenten ein verbindliches Kaufangebot gelegt und sodann vom Verkäufer durch Gegenfertigung angenommen wird. Selbstverständlich kann der grundbuchsfähige und von allen Vertragsparteien notariell beglaubigt unterfertigte Kaufvertrag auch unmittelbar – ohne vorherige Angebotslegung und Annahme durch den Verkäufer – abgeschlossen werden. In der Praxis ist das allerdings nicht üblich. Üblicherweise wird der Kaufinteressent aufgefordert ein verbindliches Kaufangebot zu legen, welches vom Verkäufer binnen bestimmter Frist angenommen wird. Für das Kaufangebot wird üblicherweise ein Vertragsformblatt des Verkäufers oder des Maklers, das um die Daten des Kaufinteressenten ergänzt wird, verwendet.

Kaufangebot als verbindlicher Kaufvertrag

Oft sind sich Kaufinteressenten nicht bewusst, dass mit Annahme eines von ihnen gelegten Kaufangebots, in dem der Kaufpreis und der Kaufgegenstand bestimmt sind, bereits ein verbindlicher Kaufvertrag zustande kommt. Die Beglaubigung der Unterschriften durch den Notar ist für die Rechtswirksamkeit der Kaufvereinbarung nicht notwendig. Selbst ein mündlich abgeschlossener Kaufvertrag über eine Wohnung ist rechtsverbindlich! Die Beglaubigung der Unterschriften auf der Kaufvertragsurkunde durch den Notar ist nur Voraussetzung für die Durchführung des Kaufvertrages im Grundbuch. Sobald der Kaufvertrag rechtswirksam zu Stande gekommen ist, egal ob mündlich oder schriftlich (auch ohne Beglaubigung der Unterschriften durch den Notar,) kann die Durchführung des Kaufvertrages im Grundbuch gerichtlich erzwungen werden. In diesem Zusammenhang ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass auch die Maklerprovision grundsätzlich bereits mit Annahme des Kaufangebots entsteht. Die Maklerprovision ist daher auch zu bezahlen, wenn Sie den Kaufvertrag im Einverständnis mit dem Verkäufer wieder auflösen, auch wenn noch keine grundbuchsfähige Kaufvertragsurkunde errichtet wurde. Sie müssen dann die Maklerprovision bezahlen auch wenn Sie sich von Ihrer Traumimmobilie verabschieden.

Wie oben erwähnt kommt der Kaufvertrag mit Annahme des Kaufangebots wirksam zu Stande. Alle Punkte die nicht im Kaufangebot geregelt werden, können nach Annahme des Kaufangebots durch den Verkäufer nur mehr mit Zustimmung sämtlicher Vertragsparteien ergänzt werden. Kann diesbezüglich keine Einigung erzielt werden gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Abhängig von der zu ergänzenden Regelung, über deren Inhalt keine Einigung erzielt werden kann, können sich die gesetzlichen Regelungen zur Ihren Gunsten oder zu Ihrem Nachteil auswirken. Ich darf Ihnen dazu ein kleines Beispiel vor Augen führen. Das Kaufangebot enthält keinerlei Regelungen zur Gewährleistung. Das bedeutet nicht, dass die Gewährleistung ausgeschlossen ist, sondern vielmehr dass auf Gewährleistungsfälle die gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen gemäß ABGB in vollem Umfang zur Anwendung gelangen.

Fehlende Regelung der Gewährleistung

Eine fehlende Regelung zur Gewährleistung wirkt sich somit zu Ihren Gunsten aus, da sich hinsichtlich der Gewährleistung in den Kaufangeboten üblicherweise folgende oder zumindest ähnliche Regelung findet: „Der Verkäufer haftet weder für eine bestimmte Beschaffenheit, ein bestimmtes Flächenausmaß, eine bestimmte Verwendungsfähigkeit oder für irgendwelche Erträge des Vertragsgegenstandes, welcher vom Käufer wie besichtigt und in Kenntnis des Zustandes übernommen wird. Der Verkäufer leistet nur Gewähr, dass der Vertragsgenstand frei von grundbücherlichen und außerbücherlichen Lasten, insbesondere frei von Geldlasten und Nutzungs- bzw. Bestandrechten, ins Eigentum des Käufers übergeht.” Nachträgliche Änderungen dieser Gewährleistungsbestimmungen sind wie erwähnt nur bei Einigung sämtlicher Vertragsparteien möglich. Sollten Sie also weitergehende Gewährleistungen wünschen, sind diese unbedingt in das Kaufangebot aufzunehmen, widrigenfalls Sie nicht Eingang in die grundbuchsfähige Kaufvertragsurkunde finden werden. Welche zusätzlichen Gewährleistungen sinnvoll sind, hängt auch von der Art, dem Alter und anderen Spezifikationen Ihrer Traumimmobilie ab und sollten in Absprache mit Ihrem Rechtsbeistand ergänzt werden. Es ist auch nicht von Nachteil, wenn im Kaufangebot bereits festgehalten wird, wann der Kaufpreis zu erlegen ist, wer die Kaufvertragserrichtung und treuhändige Abwicklung durchführt, unter welchen Bedingungen die Auszahlung des Kaufpreises erfolgen darf, wann die Übergabe erfolgt, ab welchem Tag Gefahren und Zufall hinsichtlich Ihrer Traumimmobilie auf Sie übergehen, wann der Verrechnungsstichtag für Betriebskosten ist und Ähnliches.

Sicherstellung der Finanzierung

Vor Unterfertigung des Kaufangbebotes muss unbedingt auch die Finanzierung sichergestellt sein. Solange Ihnen keine schriftliche und verbindliche Finanzierungszusage Ihrer finanzierenden Bank vorliegt, sollte das Kaufangbot nur unter der Bedingung der Finanzierungszusage der Bank Ihrer Wahl abgegeben werden. Es schadet auch nicht den Zinssatz anzuführen zu dem die Finanzierung für Sie in Frage kommt. Im Einzelfall kann es auch durchaus sinnvoll sein weitere aufschiebende Bedingungen in das Kaufangebot aufzunehmen.

Umso genauer Sie bei der Errichtung des Kaufangebotes vorgehen umso unwahrscheinlicher wird es zu Unstimmigkeiten zwischen Ihnen und dem Verkäufer hinsichtlich des Inhaltes der grundbuchsfähigen Kaufvertragsurkunde kommen.

Ich wünsche Ihnen bei Ihrer persönlichen Suche nach Ihrer Traumimmobilie weiterhin viel Spaß und hoffe, dass Ihnen meine Informationen und Tipps von Nutzen sein werden.

Über Michael Kuen:

Michael Kuen ist selbständiger Rechtsanwalt in Wien. Der Schwerpunkt seiner Beratungs- und Betreuungstätigkeit liegt im Bereich Liegenschafts- und Baurecht, allgemeinen Zivilrecht und Erbrecht, in der Vertretung vor Gerichten und Behörden und in der Vertragserrichtung. Vor seiner Zeit als eigenständiger Rechtsanwalt war Michael Kuen für 10 Jahre bei international führenden Wirtschaftskanzleien tätig und hat sich dort ein umfassendes Spezialwissen in seinen Tätigkeitsbereichen angeeignet. Als ständiger Autor beim Online Fachmagazin rechtambau.at gibt Michael Kuen sein Wissen an den rechtsinteressierten Leser weiter.