Buwog baut in Osteuropa

Rund 5.000 Wohnungen in Osteuropa wird die zur Immofinanz-Gruppe gehörende Wohnbaugesellschaft Buwog in den kommenden Jahren errichten.

In Österreich ist die Buwog an ihre Wachstumsgrenzen gestoßen, daher nimmt sie ihre Expansion im Ausland vor. Die 5.000 Wohnungen, die ausschließlich im Eigentum vergeben werden sollen, stellen ein Projektvolumen von 370 Mio. Euro dar, wobei der Bau der ersten 1.000 bis nächstes Jahr gestartet sein soll, sagten die Geschäftsführer am Dienstag vor Journalisten. Mittelfristig möchte die Buwog bis zu 3.000 Wohnungen jährlich bauen.

Als erstes Vorhaben soll das Wohnbauprojekt “Warta Residence” im polnischen Posen (Poznan) als 50:50-Joint-Venture mit dem deutschen Entwickler Frankonia realisiert werden, erläuterten Gerhard Schuster und Daniel Riedl. In zwei Bauphase sollen 470 Einheiten mit 36.900 m2 reiner Wohnfläche entstehen. Baubeginn ist noch 2008, der erste Teil soll Ende 2009 fertig sein. Das Projektvolumen beträgt 75 Mio. Euro.

Bereits im Endstadium befinden sich Verhandlungen für ein erstes Projekt in der Slowakei: Am Rande der Hauptstadt Bratislava (Pressburg) sollen in Kooperation mit dem lokalen Entwickler Weon rund 100 Reihenhäuser und Eigentumswohnungen entstehen, die zu Preisen ab 1.300 bis 1.400 Euro je m2 zuzüglich Steuern zu erhalten sein werden. Ein weiterer Grundstückserwerb wird bereits verhandelt.

In Vorbereitung befinden sich Projekte in Tschechien und Rumänien, in Rumänien arbeitet man mit dem österreichischen Entwickler S+B zusammen, einem langjährigen Partner der Immoeast, die selbst nicht als Developer tätig ist. Ihr Ostgeschäft will die Buwog schrittweise aufbauen, in ausgewählten Ländern sind eigene Töchter geplant, in anderen Märkten geht man vorerst primär in Kooperationen.

Im CEE-Raum erwartet man sich im Eigentumswohnungs-Segment auf Jahre und Jahrzehnte eine erhebliche Nachfrage, eine starke Preisdynamik und auch eine steigende Kaufkraft, wie Riedl sagte. Mittelfristig würden die Preise für Eigentum in Osteuropa auf österreichisches Niveau ansteigen, teils sei dies schon erreicht. Selbst engagiere man sich im Segment Mittelstand bzw. gehobener Mittelstand, wobei der Fokus in den EU-Mitgliedsstaaten liegt.

Die 1.300 Euro/m2, für die in Bratislava bereits Wohnraum zu erstehen sein wird, entspricht laut Schuster in Österreich ungefähr den reinen Nettobaukosten, die in Bratislava bei 900 bis 950 Euro je m2 lägen. Die Baukosten seien in der Slowakei etwa um die Hälfte niedriger als hierzulande, die Nebenkosten lägen um ein Viertel bis ein Drittel tiefer. Während die Eigentumsquote im Wohnbereich in Österreich etwa 60 Prozent betrage, seien in vielen Ost-Ländern über 70 oder sogar über 80 Prozent. Im CEE-Raum sei von 18 bis 20 m2 Wohnnutzfläche pro Person auszugehen, in Österreich seien es – mit weiter wachsender Tendenz – derzeit 38 m2, so Schuster.

Mit rund 33.000 Wohnungen ist die Buwog/ESG-Gruppe – zusammen mit der Villacher ESG-Wohnungsgesellschaft – die größte Tochter im börsenotierten Immofinanz-Konzern. Den Jahresumsatz von Buwog und ESG zusammen bezifferte Schuster mit 150 bis 160 Mio. Euro, den Cash-flow – der zur Finanzierung der Auslands-Expansion mit herangezogen wird, dadurch aber auch wachsen soll – mit 25 bis 30 Mio. Euro. Daneben sind für CEE für die nächsten drei Jahre auch 70 Mio. Eigenmittel reserviert, so Riedl.

In Wien werde die Buwog in den kommenden Jahren weiter im Schnitt 500 bis 700 Wohnungen pro Jahr errichten, so Schuster. Wien sei aber durch Wohnbaugesellschaften “gut besetzt”, “das ist der erreichbare Level”, “mehr ginge nur über einen Verdrängungswettbewerb”. Derzeit habe die Buwog nur 120 Wohnungen im Bau, so wenig wie seit Jahren nicht mehr. In den nächsten zwei Jahren seien aber 1.400 Baubeginne geplant, etwa ein Drittel bis zur Hälfte davon geförderte Mietkaufwohnungen. Als Bewohner hat die Buwog nach wie vor um die 90 Prozent Beschäftigte des öffentlichen Dienstes (“Beamte”), so Riedl.

Alle Bauträger zusammen würden in Wien derzeit 7.000 geförderte und 3.000 bis 4.000 freifinanzierte Wohnungen jährlich errichten. Die Buwog konzentriere sich verstärkt auf freifinanzierte Bauten.

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