Immobilienverkauf leicht gemacht? Im Gespräch mit ohne-makler.at
Seit Anfang des Jahres ist ohne-makler.at auch in Österreich aktiv. Die Plattform richtet sich an Eigentümer, die ihre Immobilien ohne Makler verkaufen oder vermieten wollen. Im Gespräch verrät Geschäftsführer Hendrik Richter, wie das Unternehmen den österreichischen Markt wahrnimmt und wie sich der Immobilienmarkt aktuell entwickelt.
Wie unterscheidet sich ohne-makler.at von klassischen Immobilienplattformen wie willhaben oder Immoscout24?
Hendrik Richter: Beide Plattformen verfolgen also einen recht breiten Ansatz. Dadurch unterscheidet sich unser spezialisiertes Angebot deutlich von beiden. Wir richten uns an private Eigentümer, die ihre Immobilie selbst vermarkten möchten. Dazu stellen wir eine günstige, zeitsparende, innovative und benutzerfreundliche Plattform für transparente Vermietung und transparenten Verkauf von Immobilien bereit. Das soll sowohl den Verkäufern und Vermietern als auch den Käufern und Mietern das Leben leichter machen. Wir haben das Ziel: Immobilien einfach machen. Dabei entwickeln wir genau die Produkte, die private Verkäufer und Vermieter benötigen, um ihre Immobilie professionell zu vermarkten.
Welche Unterschiede haben Sie zwischen dem deutschen und dem österreichischen Markt bisher wahrgenommen, abgesehen von der Größe?
HR: Eine große Gemeinsamkeit ist der große Anteil an vermieteten Immobilien. Das sehen wir sowohl in Deutschland als auch in Österreich. Wien, Berlin, Graz, Hamburg: In diesen Städten bilden Mieter die überwältigende Mehrheit. Schaut man genauer hin, fällt allerdings auf, dass sich die Eigenheimquote in Österreich auf einem leicht höheren Niveau bewegt.
Auch sind beide Länder von identischen Problemen gekennzeichnet: Überteuerte, intransparente und langsame Immobilienverkäufe kosten alle am Verkauf beteiligten Parteien zu viel Geld und zu viel Zeit. Umso größer ist der Wunsch nach intelligenten Lösungen.
Österreich glänzt allerdings im digitalen Bereich. Das ist im Vergleich zu Deutschland zwar recht leicht. Gerade in den Feldern Behörden und Bankgeschäften hat Rot-Weiß-Rot gegenüber Schwarz-Rot-Gold die Nase vorn. Auch ist das Makler-Business in Österreich viel reglementierter als in Deutschland.
Deutsche Märkte sind dafür von außen leichter zu erschließen, während die österreichischen Märkte sehr regional, teilweise lokal sind.
Sie werben ja damit, dass Sie deutlich günstiger sind als ein Makler, aber natürlich darf man nicht außer Acht lassen, dass man damit auch auf einige Leistungen verzichtet, die ein Makler bietet. Warum sollten sich Kund*innen trotzdem für Sie entscheiden?
HR: Weil es keine Maklerleistung gibt, die man nicht auch selbst erledigen kann: Den Wert einer Immobilie kalkulieren, Beschaffung aller für die Transaktion relevanten Unterlagen, Bilder erstellen, ein Exposé schreiben, Inserate online stellen, mit Interessenten sprechen und verhandeln: Dafür ist kein Makler erforderlich.
Eher sorgt das Delegieren der Verantwortung in dem Bereich für intransparente Prozesse und führt schlimmstenfalls sogar zu einem niedrigeren Verkaufspreis, bei zugleich höheren Kosten. Dann lieber die Entscheidung selbst in die Hand nehmen und es besser machen.
Laut den Statistiken auf Ihrer Website sind die Kaufpreise/m2 bei Wohnungen deutlich zurückgegangen zwischen 2021 und 2023. Warum?
HR: Ein zentraler Grund ist die Zinsentwicklung. Die Bauzinsen sind gestiegen. Damit stiegen die Finanzierungskosten, Kredite wurden teurer. Das bereitete vielen interessierten Käufern in diesem Zeitraum ordentliche Kopfschmerzen.
Eine Immobilie zu kaufen, wurde teilweise unerschwinglich. Dadurch sank die Nachfrage oder verlagerte sich von teuren Häusern auf kleine, günstigere Wohnungen. Umso mehr mussten Verkäufer von Häusern und großen Wohnungen im Preis runtergehen. Das spiegelte sich auch in Preisen wider.
Wie viele Immobilien wurden 2025 über ohne-makler veräußert?
HR: 2024 verzeichneten wir über unsere Plattform über 100.000 Vermietungen und Verkäufe. Allein 2024 sparten unseren Kunden so über 350 Millionen Euro an Maklergebühren.
Dieses Jahr konnten wir das noch toppen. Stand jetzt stehen wir bereits bei über 370 Millionen Euro. Davon fällt ein beträchtlicher Teil auf Österreich. Das obwohl hier die Maklergebühr sogar niedriger als in Deutschland ist.
Welche Trends können Sie bei den nachgefragten und angebotenen Immobilien aktuell ablesen? Gibt es da eine Diskrepanz?
HR: Vieles geht sowohl in Deutschland als auch in Österreich über den Preis. Einerseits sind die Immobilienpreise und Mieten generell und besonders ist den städtischen Ballungsgebieten sehr hoch. Andererseits möchten Käufer wegen der Kreditkosten und die Mieter wegen der allgemeinen Lebenshaltungskosten möglichst wenig bezahlen.
Das zeigt sich am Marktgeschehen. Neubauten und energetisch sanierte Immobilien finden schneller einen Abnehmer. Die Nachfrage ist groß und stützt hohe Preise. Altbauten mit hohen Energiekosten haben es am Markt schwerer, was deren Preise etwas drückt. Ausnahmen sind Toplagen.
Wie sieht die idealtypische Wohnung der Wiener*innen aus? Was wird am meisten nachgefragt?
HR: Ganz klar die innerstädtischen Bezirke, die modern angebunden sind und ein attraktives Lebensgefühl bieten. Neben dem ersten Bezirk gehören zum Beispiel Hietzing und Währing dazu, die mit Nähe zum Wienerwald bzw. mit Parkanlagen punkten.
Auch Leopoldstadt, Favoriten und Donaustadt sind stark nachgefragt, weil sie in unmittelbarer Citynähe viel Wohnqualität bieten. Das gilt für Mieter und Käufer gleichermaßen.
Wo ist Wien momentan am günstigsten bzw. teuersten?
HR: Wenn man kein Glück hat und kein absolutes Schnäppchen in bester Innenstadtlage findet, gilt: Wohnungen am Stadtrand sind günstiger. In den Bezirken innerhalb des Gürtels, aber auch im sogenannten Cottage-Gürtel in Währing und Döbling sind Immobilien besonders teuer.
Laut unseren Daten kosten Immobilien in den Bezirken Innere Stadt, Josefstadt und Neubau schon einmal deutlich über 10.000 Euro/m². In Simmering und Favoriten sind dagegen Preise von unter 4.500/m² und teilweise unter 4.000 Euro/m² an der Tagesordnung.
Bei den Mieten sind nach unseren Daten überraschenderweise im 4. Bezirk, Wien Wieden, teilweise Schnäppchen für unter 13 Euro/m² möglich. Richtig günstig sind aber Mietwohnungen in Penzing mit teilweise unter 10 Euro/m². Besonders teuer sind dagegen wiederum die Bezirke Innere Stadt mit Mieten, die weit über 25 Euro/m² hinausgehen können, sowie Neubau und Rudolfsheim-Fünfhaus, wo Mieten über 20 Euro an der Tagesordnung sind.
Das bedeutet nicht, dass ein Leben am Standrand sofort auf Kosten von Lebensqualität und Anbindung gehen muss. Beides lässt sich in dezentralen Lagen gut harmonisieren. Das zeigen zum Beispiel die südlichen Randgebiete wie Simmering und die südliche Donaustadt, die teilweise ländlich wirken, aber sehr gut angebunden sind und eine gute Infrastruktur haben.
Wie verändert sich das Verhalten der Eigentümer*innen in der aktuellen Marktlage?
HR: Eigentümer, die in der aktuellen Marktlage verkaufen, machen das mit immer weniger Angst vor finanziellen Verlusten. Das ist ein Unterschied zu den oben genannten Phasen der Zinswende.
Heute gilt, dass die Energieeffizienz immer wichtiger wird. Typische Fragen sind: Was ist mit den Energiekosten? Welche Sanierungspflichten stehen an? Welche Rolle spielt das in den Preisverhandlungen?
Diese und weitere Aspekte nehmen in der Preisfindung eine immer größere Rolle ein. Eigentümer werden dabei immer selbstbewusster und lassen sich immer seltener kräftig runterhandeln.
Weiterhin gilt aber auch die Lage als bedeutender Faktor. Wer in Wien, vielleicht sogar noch in den Innenstadtbezirken, eine Immobilie verkauft, darf mit großer Nachfrage rechnen. Das gilt auch bei Immobilien, die vielleicht noch energetisch saniert werden müssen.
Wie gehen Sie mit Fake-Inseraten oder Betrugsversuchen um?
HR: Vorneweg lassen wir jedes einzelne Inserat bei uns durch eigene Algorithmen auf Auffälligkeiten sowie durch künstliche Intelligenzen prüfen. Zeigt uns der Algorithmus Unregelmäßigkeiten an, prüfen unsere Mitarbeiter manuell, wo der Fehler liegt. Das übernehmen Mitarbeiter, die teilweise schon 15 Jahre bei uns arbeiten und daher viel Erfahrung mitbringen. Kommt uns etwas verdächtig vor, wird das Inserat sofort entfernt.
Selbstverständlich arbeiten wir auch mit einem entsprechenden Online-Registrierungsverfahren, das zur Verifizierung von Angeboten beiträgt. Kunden können so auf unser Expertenteam zurückgreifen. Das betrifft telefonische Beratung, Fragen zur Identifikation, oder ganz allgemeine Themenfelder im digitalen Immobiliengeschäft. Mit diesen Maßnahmen wollen wir sicherstellen, dass unsere Produkte nicht nur preiswert, innovativ, schnell und hochwertig, sondern auch 100 % sicher sind.
Das Jahr neigt sich langsam dem Ende zu. Wie ist die Bilanz von ohne-makler für 2025? Wie sehen die Zahlen in Wien aus?
HR: Wir sind mit unserem ersten Jahr in Wien sehr zufrieden. Seit Januar verzeichnen wir eine wachsende Anzahl von Inseraten von Wiener Kunden, die ihre Immobilie über uns provisionsfrei verkaufen oder vermieten möchten. Mit unseren Services konnten unsere Kunden in Wien bisher in diesem Jahr bereits über zwei Millionen Euro an Maklerkosten sparen. Hinzukommt die Übernahme der Plattform Mietguru.at. Damit haben unsere Kunden eine noch größere Reichweite für ihre Inserate und wir bauen auf eine bereits etablierte lokale Präsenz auf.
Wir bleiben daher bei unserem erklärten Ziel von Anfang des Jahres: Bis 2028 die größte provisionsfeie Plattform für Immobilienverkäufe in Österreich zu werden. Da sehen wir uns bisher auf einem guten Weg.
Was erhoffen Sie sich für 2026?
HR: Wir gehen von einer weitergehenden Erholung der Immobilienmärkte aus. Das bedeutet einerseits stabilisierte Preise, kürzere Verhandlungen und mehr Transaktionen.
Vorausgesetzt, dass keine neuen geopolitischen, schweren Krisen eintreten. Vor diesem Hintergrund werden wir mit unseren komfortablen Produkten eine wertvolle Unterstützung von Privatleuten sein, die ihre Immobilie ohne Makler verkaufen oder vermieten möchten.
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(Red)