Immobilienkauf in Wien: 5 Dinge, die man vorher wissen sollte
Der Immobilienkauf in Wien ist von verschiedenen Faktoren geprägt, die sowohl für den Erwerb von Wohnungen als auch von Häusern relevant sind. Die folgenden fünf Aspekte sollten potenzielle Käufer vor ihrer Entscheidung zur Investition berücksichtigen:
Preise und Angebot: Aktuelle Marktlage beobachten
Die Immobilienpreise in Wien zeigen seit Monaten eine moderate Steigerung. Laut aktuellen Analysen von Kurier und News.at sind die Preise für Bestandswohnungen im ersten Halbjahr 2025 durchschnittlich um 5,6 Prozent gestiegen. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen in begehrten Wiener Bezirken (z. B. 7., 8. oder 19. Bezirk) zwischen 6.500 und 8.000 Euro.
Für Einfamilienhäuser, insbesondere am Stadtrand oder in den äußeren Bezirken, ist weiterhin eine starke Nachfrage spürbar. Die durchschnittlichen Kaufpreise liegen laut Kurier-Analyse bei über 800.000 Euro – in Toplagen kann es deutlich darüber hinausgehen.
Die Neubautätigkeit ist seit 2024 rückläufig. Gründe dafür sind unter anderem gestiegene Baukosten und strengere Umweltauflagen. Das führt zu einem knapper werdenden Angebot, insbesondere bei modernen Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzstandard A oder besser. Käufer weichen daher zunehmend auf Bestandsobjekte aus – verbunden mit dem Plan, diese selbst zu sanieren oder zu modernisieren.
Überlegungen zu Finanzierung und Nebenkosten
Die Finanzierung ist im Jahr 2025 durch zwei Entwicklungen beeinflusst: einerseits leicht gesunkene Kreditzinsen (derzeit ca. 3,0–3,5 Prozent effektiver Jahreszins für Hypothekarkredite), andererseits durch gesetzliche Entlastungen bei Nebenkosten.
Ein großer Vorteil für Käufer: Seit 1. April 2024 gilt eine temporäre Gebührenbefreiung für die Grundbucheintragung sowie für die Eintragung von Pfandrechten. Das kann laut Kurier bei einer Wohnung oder einem Haus im Wert von 500.000 Euro Einsparungen von über 10.000 Euro bringen. Wichtig: Die Eintragung muss bis spätestens 1. Juli 2026 erfolgt sein.
Dennoch bleiben hohe Eigenmittelanforderungen bestehen. Banken erwarten in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital – bei Häusern mit höherem Sanierungsbedarf sind es oft sogar 30 Prozent. Zudem müssen Erwerbsnebenkosten wie Maklerprovision (bis zu 3 Prozent + USt, sofern vom Käufer beauftragt), Vertragserrichtungskosten und allenfalls Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent) mit einkalkuliert werden – Letztere ist weiterhin zu zahlen.
Wohnung oder Haus? Rechtliche und praktische Unterschiede
Der Kauf einer Eigentumswohnung in Wien unterscheidet sich rechtlich und organisatorisch deutlich vom Erwerb eines Hauses. Die Arbeiterkammer, Wirtschaftskammer sowie die E-Government-Plattform oesterreich.gv.at bieten dazu umfassende Informationen an.
Beim Erwerb einer Wohnung wird man in der Regel Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das bedeutet, dass man nicht nur die eigene Einheit, sondern auch einen ideellen Anteil an allgemeinen Flächen (z. B. Stiegenhaus, Garten) besitzt. Entscheidungsprozesse erfolgen über Eigentümerversammlungen. Wichtig: Gibt es im Haus bestehende Mietverhältnisse, tritt der neue Eigentümer automatisch in diese ein – eine vorzeitige Kündigung ist nur unter bestimmten gesetzlichen Gründen zulässig (z. B. Eigenbedarf).
Beim Hauskauf, insbesondere einem Einfamilienhaus, hat man mehr Gestaltungsfreiheit, muss sich aber auch selbst um Instandhaltung und Betriebskosten kümmern. Bestehende Mietverträge, sofern sie nicht im Grundbuch vermerkt sind, können unter Einhaltung einer einmonatigen Frist zum Monatsletzten gekündigt werden. Sanierungsbedarf, Energieausweis und allfällige Bauaufträge oder -aufträge aus Vorperioden müssen sorgfältig geprüft werden.
Bedeutung der Lage und Infrastruktur
Die Lage ist in Wien nach wie vor der wichtigste Preisfaktor, wie das Infoportal ganz-wien.at ausführlich aufgeschlüsselt hat. In den innerstädtischen Bezirken 1 bis 9 sind Immobilien deutlich teurer, dafür aber infrastrukturell bestens erschlossen. Bezirke wie Floridsdorf, die Donaustadt oder Liesing verzeichnen hingegen einen stärkeren Zuzug junger Familien, da hier Häuser mit Garten verfügbar und vergleichsweise günstiger sind.
Wichtig beim Hauskauf: Prüfe die bauliche Widmung (z. B. Bauland-Wohngebiet vs. Bauland-Agrar), den Zustand von Dach, Fassade, Heizung und Leitungen – viele Altbauten müssen energetisch nachgerüstet werden. Ein Energieausweis ist gesetzlich verpflichtend. Bei Wohnungen lohnt sich ein Blick auf das Grätzl: Gibt es Supermärkte, U-Bahn-Anschluss, Schulen, Ärzte? Ist das Haus ruhig gelegen oder an einer stark befahrenen Straße?
Die Wahl der Lage hängt schlussendlich stark von den individuellen Bedürfnissen und dem Budget der Käufer ab. Während zentrale Wiener Bezirke durch ihre Infrastruktur und Urbanität punkten, bieten aufstrebende und äußere Bezirke Potenzial für Wertsteigerungen und ein familienfreundliches Umfeld.
Makler - ja oder nein: Das ist zu beachten
Ein erfahrener und seriöser Immobilienmakler kann beim Kaufprozess eine entscheidende Rolle spielen – sei es bei der Vorauswahl passender Objekte, der Organisation von Besichtigungen, der rechtlichen Prüfung oder den Preisverhandlungen. Dennoch gibt es seit Juli 2023 eine wichtige gesetzliche Änderung, die Käufer beachten sollten: das Bestellerprinzip.
Das Bestellerprinzip besagt, dass jene Partei, die den Makler beauftragt hat, auch die Provision zahlen muss, wie die Arbeiterkammer auf ihrer Seite erklärt. In der Praxis bedeutet das: Kauft man eine Wohnung oder ein Haus direkt vom Bauträger oder Eigentümer, fällt in der Regel keine Maklerprovision für den Käufer an. Wird ein Makler von der Verkäuferseite beauftragt, darf dieser keine Provision mehr von Käufern verlangen. Nur wenn Käufer selbst einen Makler aktiv mit einer Such- oder Vermittlungstätigkeit beauftragen (z. B. mit einem Suchauftrag), kann dieser eine Provision fordern – in der Regel bis zu 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent USt (gesamt 3,6 Prozent).
Besonders dann, wenn man keine Zeit oder Erfahrung hat, sich durch viele Inserate zu arbeiten, oder spezifische Anforderungen hat (z. B. barrierefreies Wohnen, Zinshaus als Investment, Sanierungsobjekte), kann ein professioneller Suchauftrag sinnvoll sein. Einige Maklerbüros in Wien bieten auch exklusive Objekte, die nicht auf öffentlichen Plattformen gelistet sind, oder begleiten den gesamten Kaufprozess inklusive Vertragsabwicklung mit Notariat und Treuhandkonto. Auf der Website www.immobiliencard.at kann beispielsweise nach gewerberechtlich berechtigten Immobilientreuhhändern gesucht werden.
(Red)