Als Vermieter erfolgreich: Ein Leitfaden für Einsteiger
Wer in Österreich eine Immobilie vermieten möchte – sei es eine Wohnung oder ein Haus – steht vor einer Vielzahl rechtlicher, steuerlicher und organisatorischer Entscheidungen. Gerade für Einsteiger ist es wichtig, sich fundiert zu informieren, um langfristig erfolgreich und rechtssicher zu vermieten.
Rechtliche Grundlagen bei der Vermietung
Grundlage für jedes Mietverhältnis in Österreich ist das Mietrechtsgesetz (MRG). Es regelt, je nach Art der Immobilie, den Mietzins, Kündigungsschutz, Erhaltungsverpflichtungen und vieles mehr. Während bei Wohnungen – insbesondere Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1945 – das MRG in vollem Umfang zur Anwendung kommt (inklusive Mietzinsobergrenzen und Kündigungsschutz), gelten für Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser meist nur Teile des MRG oder sogar ausschließlich das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Das bedeutet: Bei der Vermietung eines Hauses hat der Vermieter in vielen Fällen mehr Vertragsfreiheit, etwa bei der Mietzinsgestaltung oder den Kündigungsfristen.
Ein zentrales Thema bei der Vermietung ist die Festlegung des Mietzinses. In vielen Mietverhältnissen – vor allem bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG – ist der sogenannte Richtwertmietzins maßgeblich. Dieser wird jährlich pro Bundesland festgelegt. Hinzu kommen mögliche Zuschläge, etwa für besonders gute Lage, Lift oder Balkon. Seit April 2024 ist die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft, die drastische Mieterhöhungen verhindern soll. Diese wurde mit dem 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz im März 2025 verlängert und betrifft ausschließlich Richtwert- und Kategoriemietzinsen, nicht jedoch freie Mieten oder angemessene Mieten. Für geförderte Mieten gilt der Preisstopp nur für bestimmte Bestandteile der Miete. Vermieter müssen laut dem Portal immowelt.at daher prüfen, ob und wie sie den Mietzins anheben dürfen. Bei Häusern, die in der Regel nicht unter den Vollanwendungsbereich des MRG fallen, sind solche Begrenzungen meist nicht relevant.
Bestellerprinzip bei Maklerprovision beachten
Ein bedeutender Einschnitt für private Vermieter erfolgte mit der Einführung des sogenannten Bestellerprinzips, das in Österreich seit Juli 2023 für die Wohnraummiete gilt. Demnach muss jene Partei, die den Immobilienmakler beauftragt hat, auch die Kosten für dessen Tätigkeit tragen. In der Praxis bedeutet das: Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermittlung eines Mieters, muss er auch die Provision bezahlen. Die früher häufige Praxis, wonach die Maklerkosten auf den Mieter überwälzt wurden – obwohl dieser den Makler gar nicht bestellt hatte – ist damit unzulässig.
Laut Informationen der Plattform oesterreich.gv.at beträgt die gesetzlich festgelegte Höchstprovision für die Vermittlung eines unbefristeten Mietvertrags für den Auftraggeber (in der Regel der Vermieter) zwei Bruttomonatsmieten zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Bei befristeten Mietverträgen unter drei Jahren ist sie auf eine Bruttomonatsmiete plus USt begrenzt. Für Vermieter ergibt sich daraus ein nicht zu vernachlässigender Kostenfaktor, insbesondere wenn regelmäßig neue Mietverhältnisse begründet werden. Viele Vermieter übernehmen mittlerweile die Mietersuche selbst – etwa über Immobilienportale wie Willhaben, ImmoScout24 oder ImmoWelt – um sich diese Provision zu sparen. Wer dennoch auf professionelle Unterstützung setzt, sollte die Kosten in seine Wirtschaftlichkeitsrechnung einplanen und die Auswahl des Maklers sorgfältig treffen. Eine Ausnahme vom Bestellerprinzip besteht nur, wenn der Mieter nachweislich selbst einen Makler beauftragt.
Versteuerung der Mieteinnahmen
Ein weiterer wichtiger Aspekt betrifft die steuerlichen Verpflichtungen, denen alle Vermieter in Österreich unterliegen – unabhängig davon, ob eine Wohnung oder ein Haus vermietet wird. Umfassende Auskunft dazu erhält man unter anderem bei der Wirtschaftskammer und Finanzamt.
Grundsätzlich gelten Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen daher in der Einkommensteuererklärung (Formular E1 samt Beilage E1b) angegeben werden. Die Höhe der Steuer richtet sich nicht nach einem Pauschalbetrag, sondern nach dem progressiven Einkommensteuertarif: Ab einem zu versteuernden Gesamteinkommen von 11.693 Euro jährlich (Stand 2025) fallen erste Steuerbeträge an. Gegen die Mieteinnahmen können sogenannte Werbungskosten geltend gemacht werden. Dazu zählen unter anderem die Betriebskosten, Reparatur- und Instandhaltungsausgaben, Abschreibungen (AfA) auf Gebäude, Zinsen für Immobilienkredite sowie Verwaltungskosten, Maklergebühren oder Steuerberatungskosten. Wichtig ist, dass alle Ausgaben belegbar und plausibel sind – idealerweise durch eine detaillierte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung.
Wer im Kalenderjahr aus Vermietung unter 30.000 Euro Nettoumsatz erzielt, kann von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen. In diesem Fall muss keine Umsatzsteuer auf die Miete verrechnet werden. Das ist besonders bei der langfristigen Vermietung von Wohnraum relevant. Wird allerdings zusätzlich ein möblierter Wohnraum oder ein Gewerbeobjekt vermietet, kann unter Umständen Umsatzsteuerpflicht entstehen. Bei Vermietung eines Hauses mit mehreren Nutzungseinheiten (z. B. getrennt vermietete Einliegerwohnungen oder gewerbliche Flächen) ist daher besonders auf die Umsatzgrenzen und deren Trennung zu achten.
Ein weiterer steuerlich relevanter Punkt ist die sogenannte Liebhabereivermutung. Das Finanzamt prüft, ob die Vermietung langfristig auf Gewinn ausgerichtet ist oder lediglich steuerlich motivierte Verluste vorliegen. Mit der Neuregelung 2024 wurde der Prognosezeitraum, innerhalb dessen ein Totalüberschuss erzielt werden muss, auf 25 Jahre für kleine Vermietungsobjekte (z. B. einzelne Wohnungen oder Einfamilienhäuser) bzw. 30 Jahre bei größeren Objekten oder mehreren Einheiten erweitert. Wer diesen Zeitraum überschreitet, läuft Gefahr, dass Verluste steuerlich nicht mehr anerkannt werden.
Gerade bei der Vermietung von Häusern ist darauf zu achten, dass durch größere Erhaltungsaufwendungen (z. B. Dachsanierung, Heizungstausch, Außenanlagen) temporär hohe Verluste entstehen können. Diese sind zwar prinzipiell absetzbar, müssen aber in der steuerlichen Gesamtstrategie berücksichtigt werden, um nicht als "Liebhaberei" eingestuft zu werden.
Energieausweis ist Pflicht bei der Vermietung
Laut oesterreich.gv.at und Wirtschaftskammer ist der Energieausweus ein oft unterschätztes, aber gesetzlich verpflichtendes Dokument bei der Vermietung. Er basiert auf dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG 2012) und muss bereits bei der Vermarktung einer Immobilie – also in Inseraten, Exposés oder Online-Plattformen – relevante Kennzahlen ausweisen. Dazu gehören der Heizwärmebedarf (HWB) sowie der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE). Spätestens beim Besichtigungstermin muss der vollständige Energieausweis vorgelegt und bei Vertragsabschluss in Kopie übergeben werden. Diese Regelung gilt für alle Gebäude und Nutzungsarten, also sowohl für Wohnungen als auch für Häuser, sofern diese zur längerfristigen Vermietung vorgesehen sind. Der Energieausweis dient dabei nicht nur als Informationsinstrument für Mieter, sondern auch als Vergleichsgrundlage hinsichtlich der zu erwartenden Betriebskosten. Bei Häusern – insbesondere älteren Einfamilienhäusern – kann der Ausweis aufzeigen, ob energetische Sanierungsmaßnahmen sinnvoll oder notwendig wären (z. B. Dämmung, Fenstertausch, Heizungsmodernisierung).
Die Gültigkeit eines Energieausweises beträgt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Wichtig ist, dass er von einer befugten Person erstellt wurde – etwa Ziviltechnikern, Baumeistern, Energieberatern oder entsprechenden Ingenieurbüros. Für die Ausstellung fallen je nach Objektart und Anbieter Kosten zwischen 150 und 500 Euro an – Wohnungen sind in der Regel günstiger als Einfamilienhäuser.
Wird ein gültiger Energieausweis nicht vorgelegt oder die Daten in Anzeigen weggelassen, droht eine Verwaltungsstrafe von bis zu 1.450 Euro. Darüber hinaus kann der Mieter auf Schadensersatz klagen, wenn sich später herausstellt, dass der Energieverbrauch erheblich vom erwarteten Wert abweicht und keine ordnungsgemäße Information erfolgt ist. Nicht erforderlich ist der Energieausweis nur in wenigen Ausnahmen – etwa bei Gebäuden, die ausschließlich zur Sommernutzung vorgesehen sind, bei unter Denkmalschutz stehenden Objekten (wenn eine Verbesserung der Energieeffizienz technisch oder wirtschaftlich nicht möglich ist), oder bei Gebäuden mit einer Gesamtnutzfläche unter 50 Quadratmeter.
Mietvertrag schafft Rechtssicherheit und Transparenz
Die Grundlage jedes Mietverhältnisses ist ein schriftlicher Mietvertrag, dessen sorgfältige Gestaltung essenziell für ein reibungsloses und rechtssicheres Mietverhältnis ist. Zwar wäre ein mündlicher Mietvertrag in Österreich grundsätzlich auch gültig, jedoch nur schwer beweisbar – insbesondere bei Streitfällen. Ein schriftlicher Vertrag gibt beiden Seiten Klarheit und Rechtssicherheit über die vereinbarten Bedingungen.
Der Mietvertrag muss laut mietrechtsinfo.at wesentliche Punkte enthalten: Dazu gehören Angaben zum Mietobjekt (inklusive Adresse, Nutzungsart und Fläche), zur Höhe des Hauptmietzinses, zur Kaution, zu den monatlichen Betriebskosten, Indexanpassungsklauseln, zu den Zahlungsmodalitäten sowie zu Kündigungsfristen und der Vertragsdauer. Bei befristeten Mietverträgen ist die Mindestlaufzeit nach § 29 MRG auf drei Jahre festgelegt. Eine vorzeitige Kündigung ist durch den Mieter nach Ablauf eines Jahres mit einer dreimonatigen Frist möglich – eine Sonderregelung, die nur für Wohnungen unter den Vollanwendungsbereich des MRG gilt. Bei unbefristeten Verträgen gelten die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsregelungen; Vermieter können nur aus bestimmten, gesetzlich definierten Gründen kündigen (z. B. Eigenbedarf, Zahlungsverzug).
Bei der Vermietung von Häusern ist laut oesterreich.gv.at zu beachten, dass diese oft nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen. Das erlaubt individuellere Gestaltungen im Vertrag – z. B. freie Festlegung der Kündigungsfristen oder eine niedrigere Befristung als drei Jahre. Gerade deshalb ist es empfehlenswert, bei Häusern einen besonders sorgfältig und individuell formulierten Vertrag zu verwenden, der auch Nebennutzflächen wie Gärten, Carports, Garagen oder Keller ausdrücklich regelt. Auch die Pflegeverpflichtungen für Außenbereiche (z. B. Schneeräumung, Rasenpflege) sollten klar zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt und schriftlich festgehalten werden.
Ein weiterer zentraler Punkt im Mietvertrag ist die Kaution, die als Sicherheitsleistung für mögliche Mietrückstände oder Schäden dient. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, wobei die Kaution entweder bar oder durch ein Sparbuch hinterlegt werden kann. Wichtig: Sie darf nicht automatisch vom Vermieter einbehalten werden – bei Vertragsende ist eine detaillierte Abrechnung erforderlich.
Neben dem Hauptmietzins sind auch die Betriebskosten ein fixer Bestandteil des Mietverhältnisses. Dazu zählen beispielsweise Wasserversorgung, Müllentsorgung, Versicherungen, Hausverwaltung oder Grundsteuer. Diese müssen im Vertrag als akontierte oder pauschale Zahlungen ausgewiesen und jährlich abgerechnet werden, sofern sie verbrauchsabhängig sind. In der Praxis ist es bei der Vermietung von Häusern häufiger, dass Nebenkosten wie Strom oder Heizung direkt vom Mieter mit dem Versorger abgerechnet werden – dies sollte ausdrücklich so im Vertrag stehen. Weitere sinnvolle Vertragsinhalte sind Hausordnungen, Regelungen zum Haustierverbot oder -erlaubnis, Untervermietungsverbot, Erhaltungspflichten (z. B. Kleinreparaturen) sowie Vereinbarungen zur Schlüsselübergabe. Auch eine Regelung zum Zustand bei Rückgabe (etwa: besenrein, frisch ausgemalt, mit professioneller Reinigung) kann spätere Konflikte vermeiden.
Für die Erstellung bieten viele österreichische Mietrechtsportale kostenlose Musterverträge an. Diese sollten jedoch nicht unverändert übernommen, sondern an die jeweilige Vermietungssituation angepasst werden. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich eine Prüfung durch einen Rechtsanwalt oder Notar – besonders bei höherpreisigen Objekten oder befristeten Hausvermietungen mit komplexen Nebennutzungen.
Immobilien-Erhaltung und Abrechnung der Betriebskosten
Vermieter sind verpflichtet, die Immobilie in gebrauchsfähigem Zustand zu halten. Dazu zählt etwa die Wartung der Heizungsanlage oder die Reparatur von Schäden an Fenstern, Dach oder Elektrik, wie derstandard.at berichtet. Bei Wohnhäusern kann dies komplexer sein, da hier nicht nur einzelne Wohnungen, sondern ganze Gebäudeteile (z. B. Dachstuhl, Außentreppen, Drainage) instand zu halten sind. Betriebskosten, die dem Mieter weiterverrechnet werden, müssen jährlich und transparent abgerechnet werden. Nähere Details dazu finden sich ebenfalls auf der E-Government-Plattform oesterreich.gv.at.
Wahl des richtigen Mieters
Ein ebenso wichtiger Schritt auf dem Weg zum erfolgreichen Vermieter ist die sorgfältige Auswahl des richtigen Mieters. Die Suche beginnt in der Regel mit einer aussagekräftigen Anzeige, die nicht nur die Immobilie realistisch beschreibt, sondern auch Kriterien zur gewünschten Zielgruppe nennt – etwa Nichtraucher, Anzahl der Personen, Haustiere erlaubt oder nicht. Sobald erste Interessenten vorliegen, empfiehlt sich ein mehrstufiges Auswahlverfahren. Auf der Online-Plattformen immoscout24.at und wohnnet.at finden sich dazu zahlreiche nützliche Tipps:
Beim Besichtigungstermin können sich Vermieter nicht nur ein Bild vom Auftreten und Verhalten der Interessenten machen, sondern auch gezielte Fragen stellen – beispielsweise zur Beschäftigungssituation, Wohnhistorie, familiären Situation oder zum Grund für den Umzug. Dabei ist allerdings auf die gesetzlichen Grenzen des Datenschutzes und Diskriminierungsverbots zu achten: Fragen zu Religion, Herkunft, politischer Einstellung, Familienplanung oder Gesundheitszustand sind unzulässig.
Im nächsten Schritt sollte unbedingt eine Bonitätsprüfung erfolgen. Dafür üblich sind Einkommensnachweise (z. B. Gehaltszettel der letzten drei Monate), eine Arbeitsbestätigung sowie die Einholung einer KSV-Auskunft (Kreditschutzverband von 1870), sofern der Interessent einwilligt. Auch ein Blick ins Vormietverhältnis – etwa durch Nachfrage bei früheren Vermietern – kann Aufschluss geben über das bisherige Zahlungsverhalten und das Wohnverhalten. Ein Mieter, der von sich aus Referenzen angibt, zeigt in der Regel ein hohes Maß an Verlässlichkeit.
Zur zusätzlichen Absicherung kann eine Kautionsvereinbarung getroffen werden, die bei Zahlungsausfall oder Schäden an der Immobilie greift. Wie bereits erwähnt, sind in Österreich bis zu drei Bruttomonatsmieten als Kaution rechtlich zulässig. Manche Vermieter verlangen zusätzlich eine Mietausfallversicherung oder bieten nur befristete Verträge mit Probezeit an, um das Risiko besser zu steuern – insbesondere bei hochpreisigen Objekten wie Häusern mit gehobener Ausstattung.
Letztlich ist auch die zwischenmenschliche Komponente entscheidend. Ein ehrliches, respektvolles Gespräch und transparente Kommunikation auf Augenhöhe schaffen eine gute Grundlage für ein vertrauensvolles Mietverhältnis. Gerade bei Hausvermietungen, wo Vermieter und Mieter oft näheren Kontakt über Gartenpflege, Instandhaltung oder Nachbarschaft haben, ist ein gutes persönliches Verhältnis von Vorteil.
Überblick mit Checkliste behalten
Gerade für Einsteiger, aber auch für erfahrene Vermieter, empfiehlt sich laut den Wohnbau-Finanz-Experten von Infina die Nutzung einer strukturierten Checkliste mit einzelnen Phasen des Vermietungsprozesses für eine fehlerfreie und effiziente Organisation.
Die Vorbereitungsphase beginnt in der Regel mit der Entscheidungsfindung: Möchte man die Immobilie selbst verwalten oder eine Hausverwaltung bzw. einen Makler beauftragen? Anschließend gilt es, alle Unterlagen zusammenzutragen – dazu zählen unter anderem der aktuelle Energieausweis, ein Grundbuchauszug, ein Planskizze der Immobilie, etwaige Betriebskostenaufstellungen, sowie im Falle eines Hauses zusätzliche Informationen über Versorgungsanschlüsse, Gartenpflegeverträge oder Wartungsnachweise von Heizungsanlagen.
In der Vermarktungsphase enthält eine gute Checkliste Punkte wie: Erstellen eines professionellen Inserats (inkl. Fotos, Lagebeschreibung, Angabe von HWB und fGEE), Auswahl geeigneter Online-Plattformen, Festlegung des Mietpreises (ggf. mit rechtlicher Beratung zur Mietzinsgrenze), Terminmanagement für Besichtigungen sowie Dokumentation der Interessenten.
Die Prüfung potenzieller Mieter umfasst Bonitätsprüfung, Interviewleitfaden, Einholung von Referenzen sowie Protokollierung der Entscheidungsgründe – alles Schritte, die helfen, den Prozess nachvollziehbar und transparent zu halten.
Vor dem Vertragsabschluss sollten standardisierte Mietvertragsmuster individuell angepasst und durchgesehen werden – idealerweise durch einen Juristen, insbesondere bei Häusern mit mehreren Nebennutzungen. Die Kaution muss vereinbart und die Zahlungsmodalitäten festgelegt werden. Auch Zusatzvereinbarungen – etwa zur Gartennutzung oder Schneeräumung – sollten schriftlich fixiert werden.
Der letzte Abschnitt der Checkliste betrifft die Wohnungs- oder Hausübergabe. Hierbei sollten beide Parteien ein Übergabeprotokoll anfertigen, das den Zustand der Immobilie dokumentiert – inklusive Fotos, Zählerstände, Anzahl der übergebenen Schlüssel und möglicher Mängel. Dieses Protokoll ist im Streitfall ein wichtiges Beweismittel. Falls eine Versicherung (z. B. Haushalts- oder Gebäudeversicherung) abgeschlossen wurde, sollten die entsprechenden Informationen ebenfalls übergeben werden.
Zahlreiche Plattformen, darunter auch Banken und Wohnbaugesellschaften, bieten kostenfreie Checklisten zum Download, die individuell ergänzt werden können. Besonders hilfreich ist z. B. die Infina-Checkliste, die sich speziell an Vermieter in Österreich richtet.
Fazit: Ob Wohnung oder Haus – der Vermietungsprozess in Österreich verlangt rechtliche Sorgfalt, steuerliches Know-how und organisatorische Umsicht. Wer sich frühzeitig informiert, klare Verträge abschließt und sich mit den Besonderheiten des heimischen Mietrechts auseinandersetzt, schafft die besten Voraussetzungen für ein erfolgreiches und nachhaltiges Mietverhältnis.
(Red)