Was darf die Hausverwaltung? 10 Fragen und Antworten zum Mietrechtsgesetz

Von Daniela Herger
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Bei Fragen zum Mietrechtsgesetz ist man bei der Mieterhilfe vom Wohnservice Wien richtig - wie etwa: Was darf die Hausverwaltung?
Bei Fragen zum Mietrechtsgesetz ist man bei der Mieterhilfe vom Wohnservice Wien richtig - wie etwa: Was darf die Hausverwaltung? - © Wohnservice Wien/Stefan Zamisch
Wer eine Wohnung mietet, hat meist rasch das erste Mal mit ihr zu tun – die Rede ist von der Hausverwaltung. Ist etwas im Haus kaputt, wird die Miete erhöht oder gibt es Ärger, weil jemand seinen Mist ins Stiegenhaus stellt, tritt diese auf den Plan. Doch welche Rechte und Pflichten hat diese Interessensvertretung? VIENNA.at hat bei der Mieterhilfe vom Wohnservice Wien nachgefragt.

Streit mit dem Nachbarn, der sein Kinderwagerl oder Fahrrad immer mitten ins Stiegenhaus stellt, hohe Reparaturkosten für eine kaputte Therme, schon wieder eine schmerzhafte Mieterhöhung – geht es um entstehende Kosten, Gebote oder Verbote rund um das Haus, in dem man wohnt, herrschen oftmals Unklarheiten, was die Zuständigkeit oder das Vorgehen betrifft. Doch was darf die Hausverwaltung wirklich – und was muss sie zum Wohle der Mieter tun?

Was darf die Hausverwaltung?

VIENNA.at hat das Wohnservice Wien kontaktiert und von den Experten von der Mieterhilfe Antworten auf einige der häufigsten Fragen zum Thema Hausverwaltung erhalten.

VIENNA.at: Was sind die Aufgaben/Zuständigkeiten der Hausverwaltung in einem Mietshaus?

Mieterhilfe: Eine Hausverwaltung hat grundsätzlich gesehen die Aufgabe, die Interessen des Hauseigentümers gegenüber den Mietern (fallweise auch gegenüber Behörden) wahrzunehmen und ihn – je nach Auftrag und Vollmacht – auch vor der Schlichtungsstelle oder Gericht etc. zu vertreten. In diesem Sinne gehören üblicherweise der Abschluss von Mietverträgen, die Verwaltung des Hauses in Bezug auf Inkasso der Mieten, das Erstellen der Abrechnungen, die Beauftragung von Instandsetzungsarbeiten und auch die Besorgung aller anderen Belange, die sich aus den mietvertraglichen Verpflichtungen des Eigentümers ergeben, z.B. Beurteilung, ob Mietzinsminderungen zustehen, Hausbetreuung organisieren, etc. zu den Kernaufgaben einer Hausverwaltung.

Wenn Kosten in Haus und Wohnung entstehen

Für welche Gebrechen in der Wohnung darf die Hausverwaltung den Mieter zur Kasse bitten – und wofür muss die Hausverwaltung aufkommen? (Therme kaputt, Heizung kaputt, Wasserrohrbruch, Glasbruch, …)

Im Mietrechtsgesetz ist klar und zwingend geregelt, dass im Mietgegenstand grundsätzlich den Mieter die Erhaltungspflicht trifft, ausgenommen bei sogenannten “Ernsten Schäden des Hauses” und bei einer wesentlichen Gesundheitsgefährdung, die vom Mietgegenstand ausgeht. Das Thema “Therme” ist seit Beginn des Jahres 2015 endlich klar geregelt: Wenn diese mitvermietet wurde, trifft die Reparatur oder Ersatzpflicht den Vermieter, die Servicekosten trägt der Mieter.

In welchem Ausmaß darf die Hausverwaltung in Mietwohnungen die Miete erhöhen?

Grundlage ist der Mietvertrag und das Gesetz. Die Hausverwaltung kann daher nur im Rahmen der Indexvereinbarung (Wertsicherung) oder im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen eine Erhöhung verlangen, wenn die dafür geforderten Voraussetzungen vorliegen.

Wann muss die Hausverwaltung aktiv werden?

Wenn im Stiegenhaus etwas kaputt oder verschmutzt ist – welche Pflichten hat die Hausverwaltung, aktiv zu werden? (z.B. Graffiti, Schneeräumung, kaputter Lift, kaputtes Schloss der Eingangstür…)

Ein kaputter Lift, ein kaputtes Schloss in der Hauseingangstüre oder auch die Besorgung der Hausreinigung bzw. der Schneeräumung sind jedenfalls Sache der Hausverwaltung und auch von dieser zu beauftragen. Die Kostentragung richtet sich nach dem Mietrechtsgesetz. Reinigungskosten sind grundsätzlich Mietersache (Ausnahme aber z.B. Graffiti-Entfernung), Reparaturen an allgemeinen Teilen des Hauses sind Vermietersache.

Muss die Hausverwaltung bei Nachbarschafts-Streitigkeiten aktiv werden – etwa wenn es Lärmbelästigung gibt oder jemand seinen Müll vor die Haustür stellt?

Bei Streitigkeiten vorerst nicht. Nimmt dies aber Ausmaße an, die das normale Bewohnen des Mietgegenstandes nicht mehr ermöglichen (z.B. wenn eine Partei permanent randaliert), dann gibt es sehr wohl Schutz- und Sorgepflicht für den Vermieter und er muss einschreiten.

Verbote seitens der Hausverwaltung

Was darf der Mieter außerhalb seiner Wohnung im Stiegenhaus abstellen – und was darf die Hausverwaltung verbieten? (z.B. Pflanzen, Schuhe, Kinderwagen, Fahrräder, …)

Hier ist die Rechtslage klar: Der Mieter darf grundsätzlich gar nichts außerhalb seines Mietgegenstandes abstellen.

Unter welchen Bedingungen darf die Hausverwaltung die Kaution eines Mieters einbehalten?

Wenn der Mieter den Mietgegenstand beschädigt oder über das normale Ausmaß hinaus abgewohnt zurückstellt. Auch wenn er während des laufenden Vertrages die Miete schuldig bleibt, kann sich der Vermieter aus der Kaution bedienen und ein Auffüllen verlangen.

Darf jemand von der Hausverwaltung die Wohnung des Mieters betreten?

Grundsätzlich schon, wenn es sich um wichtige Interessen des Vermieters handelt, z.B. Besichtigung der Wohnung gegen Ende des Mietverhältnisses, oder zur Durchführung von Arbeiten, die der Mieter zu dulden hat (z.B. Reparaturen an Abflussleitungen) aber immer nur auf eine die Rechte des Mieters schonende Weise (Terminvereinbarung bzw. Ankündigung, Personenanzahl etc.).

Der Ernstfall: Drohende Delogierung des Mieters

Wann darf die Hausverwaltung veranlassen, dass jemand delogiert wird?

Wenn einer der im Gesetz in § 30 Abs.2 MRG aufgezählten Kündigungsgründe verwirklicht ist oder wenn die vereinbarte Dauer des Vertrages abgelaufen ist.

Ist es möglich, die Hausverwaltung bei Unzufriedenheit der Mieter zu wechseln? Wie funktioniert das?

Das geht im privaten Bereich (bei Miethäusern) leider grundsätzlich nicht.

Sollten Sie noch weitere Fragen zum Thema Wohn- und Mietrecht haben, wenden Sie sich für eine kostenlose Beratung an die Experten der Mieterhilfe vom Wohnservice Wien.

>>Was darf die GIS?

(DHE)

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