Altbau oder Neubau als Investment? Ein Vergleich für Anleger in Wien
In Österreich - insbesondere in Wien - wird der Begriff "Altbauwohnung" rechtlich und bautechnisch klar abgegrenzt. Laut dem österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG) gilt eine Wohnung in einem Gebäude als Altbau, dessen Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erteilt wurde. Für sie gelten in vielen Fällen strengere mietrechtliche Vorschriften, etwa bei der Mietzinsbildung. Altbauwohnungen sind oft Teil von klassischen Gründerzeithäusern mit charakteristischen Elementen wie hohen Decken, Flügeltüren, Fischgrätparkett und Stuckverzierungen. Auch wenn sie baulich saniert oder modernisiert wurden, behalten sie ihren Altbau-Status, solange die ursprüngliche Baubewilligung vor dem genannten Stichtag liegt.
Neubauwohnungen hingegen befinden sich in Gebäuden, deren Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 erteilt wurde. Der Begriff "Neubau" umfasst rechtlich ein breites Spektrum – von Bauten der 1960er-Jahre bis hin zu aktuellen Projekten. In der Praxis wird mit "Neubau" meist eine moderne Bauweise verbunden, also Wohnungen, die in den letzten zwei Jahrzehnten errichtet wurden. Sie zeichnen sich durch energieeffiziente Standards, moderne Grundrisse, Aufzüge, Tiefgaragen und häufig auch Balkone oder Terrassen aus. Wie die Online-Plattform mietrechtsinfo.at erklärt, gelten für Neubauten in der Regel freiere Bestimmungen, insbesondere bei der Miethöhe, da viele dieser Objekte nicht unter das volle Mietrechtsgesetz fallen – insbesondere dann nicht, wenn sie nach dem 1. Jänner 2002 errichtet wurden und als "neue Mietverhältnisse" gelten.
Altbau und Neubau können zudem auch nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und dem Wohnbauförderungsgesetz (WWFSG) unterschieden werden. Die Begriffe Gründerzeithäuser und Wiener Zinshäuser werden oft als Synonym für das Wort Altbau verwendet, sind jedoch eigentlich eine Eingrenzung des Begriffs.
Vor- und Nachteile von Altbauwohnungen in Wien
Viele Anleger schätzen den besonderen Wohncharakter, den Altbauten mit ihren typischen architektonischen Details und der Raumhöhe vermitteln, ebenso wie ihre meist zentrale Lage in der Stadt mit guter Infrastruktur. Zudem unterliegen viele Altbauwohnungen dem Mietrechtsgesetz (MRG), was eine gewisse Stabilität bei Mieteinnahmen bietet. Gleichzeitig bedeutet dies aber auch eine gesetzliche Mietzinsbegrenzung.
Ein nicht zu unterschätzender Aspekt ist dagegen der Instandhaltungsaufwand. Altbauwohnungen weisen häufiger Sanierungsbedarf auf – sei es bei der Heiztechnik, der Elektroinstallation oder der Dämmung. Auch die Energieeffizienz ist im Vergleich zu Neubauten oft gering, was sich in höheren Betriebskosten niederschlagen kann. Weiters sollte erwähnt werden, dass der Grundriss von Altbauwohnungen oft etwas gewöhnungsbedürftig sein kann und Raumaufteilungen nicht modernen Wohnbedürfnissen entsprechen. Auch feuchte Keller und das Fehlen eines Lifts im Haus können gegen den Kauf einer Altbauwohnung sprechen.
Vor- und Nachteile von Neubauwohnungen in Wien
Bei Neubauwohnungen positiv hervorzuheben ist die moderne Bauweise, die mit energieeffizienten Standards, zeitgemäßen Grundrissen und hochwertiger technischer Ausstattung einhergeht. In der Regel verfügen neu gebaute Häuser über Aufzüge, Tiefgaragen, Abstellräume für Fahrräder und Kinderwagen und Balkone oder Terrassen, was den Wohnkomfort erheblich steigert. In manchen Neubauten sind sogar ein Fitnessraum oder ein Pool am Dach zu finden. Auch die Barrierefreiheit ist in vielen Fällen gegeben. Für Investoren bedeutet eine Neubauwohnung vor allem geringeren Instandhaltungsaufwand in den ersten Jahren (dichte Fenster mindern Heizkosten und bieten Lärmschutz) und die Möglichkeit, die Mietpreise freier zu gestalten, da viele davon nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegen – insbesondere dann nicht, wenn sie nach 2002 errichtet wurden und keine Wohnbauförderung erhalten haben. Dies schafft Spielraum für marktgerechte Mietzinsvereinbarungen und potenziell höhere Renditen.
Auf der anderen Seite sind mit Neubauwohnungen auch gewisse Nachteile verbunden. Einer der zentralen Kritikpunkte betrifft die Lage: Da im innerstädtischen Bereich kaum mehr freie Bauflächen zur Verfügung stehen, werden neue Wohnanlagen oft in den äußeren Bezirken oder am Stadtrand errichtet. Dies kann zu längeren Wegen in die Innenstadt und einer dünneren Infrastruktur führen. Ein weiterer Aspekt ist der Preis: Neubauwohnungen sind in der Regel deutlich teurer als vergleichbare Altbauobjekte – sowohl in der Anschaffung als auch bei der monatlichen Miete, da es keine Mietzinsbegrenzung gibt. Auch die architektonische Gestaltung von Neubauten wird teilweise als weniger individuell bzw. ansprechend empfunden, da viele Projekte einheitlich und "zu glatt" wirken. Zudem besteht bei besonders rasch entwickelten Neubaugebieten das Risiko einer gewissen Marktübersättigung, was sich auf die zukünftige Wertentwicklung negativ auswirken kann.
Fazit: Anlageziel beachten
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sowohl Altbau- als auch Neubauwohnungen in Wien klare Vor- und Nachteile mit sich bringen. Welche Variante die bessere Wahl ist, hängt letztlich vom individuellen Anlageziel ab: Wer auf langfristige Wertstabilität und eine innerstädtische Lage setzt, wird im Altbau fündig, während der Neubau mehr Flexibilität, Komfort und Entwicklungspotenzial bietet. Eine sorgfältige Abwägung der Rahmenbedingungen ist daher entscheidend für ein erfolgreiches Investment.
(Red, Quelle: immobilien.derstandard.at)