Wer sich der Beratung oder Begleitung durch einen Experten (Makler,…) bedient, wird in der Regel schon beim Erstgespräch darauf hingewiesen und ist vor bösen Überraschungen sicher.
Welche Geschäfte sind genau steuerpflichtig?
Im Gesetz ist es so definiert, dass “sämtliche Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken” der Einkommensteuer unterliegen. (Das heißt die ImmoEst ist Teil der Einkommenssteuer.) Zu Grundstücken gehören
- Grund und Boden
- Gebäude und auch
- grundstücksgleiche Rechte (Baurechte,…)
Oft wird nachgefragt, ob der Verkauf einer Eigentumswohung auch der ImmoEst unterliegt. Hier ist die Antwort ein klare JA!
Wie hoch ist die ImmoEst?
Das ist ein fast unendlich langes und sehr komplexes Kapitel. Ich beschränke mich deshalb auf jene Teile, die in meiner Praxis als Makler am häufigsten vorkommen. Entscheidend für die Höhe der ImmoEst ist immer das Objekt um das es geht und der Zeitpunkt des letzten entgeltlichen Erwerbes (also wann wurde die Liegenschaft gekauft).
Wenn dieser am 31.03.2002 oder davor stattgefunden hat, dann können Sie davon ausgehen, dass für jeden Verkauf zumindest eine Steuer von 3,5 % vom Veräußerungserlös anfällt.
Wenn der letzte entgeltliche Erwerb nach dem 31.03.2002 war, so fällt eine Steuer von 25 % vom Veräußerungsgewinn an.
Wenn es sich beim Verkauf um eine Liegenschaft handelt, die erst nach dem 01.01.1988 erstmalig von landwirtschaftlichem Grund in Bauland umgewidmet wurde, dann fällt eine Steuer von 15 % vom Veräußerungserlös an. Bitte achten Sie hier unbedingt auf die genauen Definitionen “… vom Veräußerungserlös” oder “…vom Veräußerungsgewinn”.
Beispiele:
Eigentumswohnungen
Verkauf einer Eigentumswohnung
- letzter entgeltlicher Erwerb: 31.03.2002 oder davor
- Steuersatz: 3,5 % vom Veräußerungserlös
Verkauf einer Eigentumswohnung
- letzter entgeltlicher Erwerb: 31.03.2002 oder davor
- weitervererbt an Tochter (kein entgeltlicher Erwerb): 15.07.2013
- Steuersatz: 3,5 % vom Veräußerungserlös
Verkauf einer Eigentumswohnung
- letzter entgeltlicher Erwerb: 01.04.2002 oder danach
- Steuersatz: 25 % vom Veräußerungsgewinn
- Hinweis: Wie der Veräußerungsgewinn berechnet wird und Details zu Inflationsabschreibung in diesem Zusammenhang finden Sie >> hier <<
Grundstücke (bebaut oder unbebaut)
Verkauf eines Grundstückes (bebaut oder unbebaut)
- letzter entgeltlicher Erwerb: 31.03.2002 oder davor
- erstmalige Umwidmung in Bauland: 31.12.1987 oder davor
- Steuersatz: 3,5 % vom Veräußerungserlös
Verkauf eines Grundstückes (bebaut oder unbebaut)
- letzter entgeltlicher Erwerb: 31.03.2002 oder davor
- erstmalige Umwidmung in Bauland: 01.01.1988 oder danach
- Steuersatz: 15 % vom Veräußerungserlös
Verkauf eines Grundstückes (bebaut oder unbebaut)
- letzter entgeltlicher Erwerb: 01.04.2002 oder danach
- erstmalige Umwidmung in Bauland: 31.12.1987 oder davor
- Steuersatz: 25 % vom Veräußerungsgewinn
- Hinweis: Wie der Veräußerungsgewinn berechnet wird und Details zu Inflationsabschreibung in diesem Zusammenhang finden Sie >> hier <<
Verkauf eines Grundstückes (bebaut oder unbebaut)
- letzter entgeltlicher Erwerb: 01.04.2002 oder danach
- erstmalige Umwidmung in Bauland: 01.01.1988 oder danach
- Steuersatz: 15 % vom Veräußerungserlös
Gibt es auch Ausnahme oder Befreiungen – JA!
Die Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer sind:
- Hauptwohnsitzbefreiung
- Herstellerbefreiung
- Enteignung
- Tauschvorgänge
Da die Hauptwohnsitzbefreiung die am häufigsten vorkommende Befreiung ist, möchte ich diese auch kurz erklären. Grundsätzlich ist der Verkauf einer Liegenschaft dann von der ImmoEst befreit, wenn diese dem Verkäufer die letzten beiden Jahre von der Anschaffung bis zum Verkauf durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Neu ist auch, dass der Tatbestand der Hauptwohnsitzbefreiung auch dann zum Tragen kommt, wenn die Liegenschaft in den letzten 10 Jahren zumindest 5 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat.
Hiezu ist noch zu sagen, dass allfällige Erben nicht in den Genuß der Hauptwohnsitzbefreiung kommen. Diese ist ein persönliches Recht und erlischt somit mit dem Ableben des Eigentümers. Bei größeren Liegenschaften (über 1.000 m2 Grundanteil) ist noch zu erwähnen, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nur für den Anteil von 1.000 m2 geltend gemacht werden kann. Alle Details zur Hauptwohnsitzbefreiung und zu den anderen Ausnahmen finden Sie >> hier <<.
Für weitere Fragen oder für eine persönliche Beratung zu Ihrer Immobilie oder Liegenschaft stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung. Bitte beachten Sie hier die eigens dafür geschnürten Immobilienberatungspakete von Andreas Hofer Immobilien.
WICHTIG: Ich habe hier versucht die häufigsten Fälle der ImmoEst ganz vereinfacht darzustellen. Diese Darstellung hat nicht den Anspruch vollständig zu sein. Irrtümer und Fehler sind vorbehalten. Der Stand des Wissens und der aktuellen Gesetzgebung ist der 28.08.2014. Alle Details zur Immobilienertragssteuer finden Sie auf der offiziellen Homepage des Bundeskanzleramtes Österreichs.
