Preisanstiege bei Wiener Wohnungen verlangsamen

Die Preise für Wohnungen in Wien steigen langsamer an.
Die Preise für Wohnungen in Wien steigen langsamer an. - © APA (Sujet)
Durch das starke Bevölkerungswachstum steigt die Nachfrage nach Wohnraum im Großraum Wien weiter. Es stehen nur noch wenige Wohnungen leer. Die Mieten und Kaufpreise pendelten sich nach einem Höhenflug aber auf ein nachhaltiges Niveau ein, so der Immobilienvermittler EHL am Dienstag.

Teurer wurden Wohnungen vor allem in -Stadtentwicklungsgebieten wie rund um den Haupt- und Nordbahnhof, in Floridsdorf im Zusammenhang mit dem Ausbau der U1 oder der Donaustadt. Hier legten die Preise um etwa 2 Prozent zu. Stabile Preisänderungen knapp über der Inflationsrate gab es in mittleren und bereits entwickelten Lagen, Top-Objekte bleiben weiter auf hohem Niveau.

Büroflächen müssen in Wien als Wohnraum herhalten

Aufgrund der hohen Nachfrage würden immer mehr Investoren auch Büroflächen in Wohnraum konvertieren, geplante Bürotürme werden teilweise als Wohntürme realisiert. “Damit kommt ein internationaler Trend nach Wien,” bemerkte EHL-Immobilien-Chef Michael Ehlmaier. Es sei auch zu beobachten, dass immer mehr institutionelle Investoren auf den Wohnungsneubau setzen. Es gebe auch eine steigende Nachfrage von Eigennutzern.

Neue Objekte finden rasch Anklang, bei Fertigstellung sind sie laut EHL meist verkauft oder vermietet. Der Trend gehe zu effizienteren Wohnungen, die Haushaltsgröße sinke. Der Zuzug in den Großraum Wien hält an, dazu kommt das Plus an Zuwanderern. Laut EHL würden daher jährlich über 20.000 neue Wohnungen benötigt, gebaut werden aktuell unter 10.000 pro Jahr. “Es wird zu wenig und zu teuer gebaut”, betonte Sandra Bauernfeind, Leiterin des Bereichs Wohnimmobilien bei EHL.

Reduktion von kostentreibenden Vorschriften gefordert

Von der Wohnbauförderung solle man sich nicht täuschen lassen: “Diese Wohnungen sind eher für den Mittelstand geeignet und keine Sozialwohnungen”, so Bauernfeind. Es fehle an leistbaren Alternativen. “Für Familien, einkommensschwächere Ein- und Zweipersonenhaushalte und einen großen Teil der zuziehenden Personen ist das aktuelle Preisniveau mittlerweile eine Herausforderung geworden, obwohl diese im internationalen Vergleich mit anderen Hauptstädten wie München, London oder Paris noch immer im unteren Bereich angesiedelt ist”, kritisierte Bauernfeind.

Die Immobilienvermittler fordern die Reduktion kostentreibender Bauvorschriften sowie den Abbau überzogener Qualitätsstandards im geförderten Wohnbau. Letztere seien im geförderten Wohnbau zum Teil deutlich höher als im freifinanzierten, wodurch kein günstiger Wohnraum geschaffen werden könne.

Investments in Gewerbeimmobilien bisher auf Vorjahresniveau

Die Nachfrage nach Büros, Geschäften und Hotels hat sich in Österreich heuer bisher auf Vorjahresniveau bewegt. Im ersten Halbjahr flossen insgesamt 1,3 Mrd. Euro in den Kauf von Gewerbeimmobilien, wie der Immobiliendienstleister CBRE heute, Dienstag, mitteilte.Wien. “Wenn alle bzw. ein Großteil der Deals, die zur Zeit in der Pipeline sind und von denen wir wissen, realisiert wird, könnte 2016 ein neues Rekordjahr werden”, ist Georg Fichtinger, Head of Capital Markets bei CBRE Österreich, aber für den weiteren Verlauf des Jahres zuversichtlich. Das zweite Halbjahr sei immer stärker als das erste. 2015 erreichte das Investitionsvolumen rund 3,9 Mrd. Euro.

Derzeit lahmt der Wiener Büromarkt: “Die Aktivitäten sind durch das aktuell sehr limitierte Angebot an neuen bzw. generalsanierten Büroflächen recht reduziert”, berichtete CBRE. Die Vermietungsleistung stagniere, die Leerstandsrate sinke und liege aktuell bei 6,1 Prozent. “Seit Beginn unserer Aufzeichnungen wurden noch nie so wenige neue oder generalsanierte Flächen fertiggestellt wie 2016”, räumte CBRE-Österreich-Geschäftsführer Andreas Ridder ein.

Neuer Schwung am Immoblien-Investmentmarkt

Für Schwung auf dem Investmentmarkt sorgen sollen die zusätzlichen Büroflächen, die 2017 (rund 120.000 Quadratmeter) und 2018 (mehr als 300.000 Quadratmeter) hinzukommen sollen. “Vor allem in der Donau City / Lassallestraße sowie im Bereich des Hauptbahnhofes werden dann spannende neue Projekte fertiggestellt, mit denen die Nachfrage der Mieter befriedigt werden kann”, so Ridder. Derzeit gibt es in Wien etwa 10,85 Millionen Quadratmeter Büros, die heuer um rund 70.000 Quadratmeter erweitert werden.

Auch der Investmentmarkt für Einzelhandelsflächen stagnierte heuer im ersten Halbjahr. Es dominierte die Erweiterung bestehender Einkaufszentren; der Markt für Fachmarktzentren dürfte laut CBRE “weitgehend gesättigt” sein. Das Volumen an neu eröffneten Flächen bewegt sich heuer mit rund 112.000 Quadratmetern den Angaben zufolge voraussichtlich auf dem Niveau von 2015 (115.000 Quadratmeter).

Die erzielbaren Spitzenmieten verharren ebenfalls auf den bisherigen Werten. Besonders hochpreisig ist nach wie vor das “Goldene U bzw. H” mit 310 Euro monatlich pro Quadratmeter. In Einkaufszentren zahlen die Geschäfte bis zu 115 Euro pro Quadratmeter und in Fachmarktzentren bis zu 14 Euro.

55 Prozent des Investitionsvolumens entfielen heuer zwischen Jänner und Juni auf Büros und nur rund 4 Prozent auf Geschäfte. Besonders lebhaft war der Hotelmarkt mit einem Anteil von etwa 25 Prozent – dazu trugen vor allem zwei große Deals in Wien bei: der Verkauf des “Imperial” und des “Hilton am Stadtpark”.

EHL erwartet heuer Rekordhoch an Immobilieninvestments

Neben einer weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum war der heimische Immobilienmarkt im ersten Halbjahr von der erneuten Hochkonjunktur gewerblicher Investments geprägt. Der Büromarkt wird wohl erst im nächsten Jahr an Fahrt gewinnen, bei Einzelhandelsimmobilien liegen Objekte in Bestlagen im Trend, die Mieten in beliebten Einkaufszentren ziehen an, so der Immobilienvermittler EHL am Dienstag. Der heimische Immobilieninvestmentmarkt wird laut EHL heuer wohl ein neues Rekordhoch erreichen: Im ersten Halbjahr lag das gewerbliche Transaktionsvolumen bei 1,3 Mrd. Euro, in der zweiten Jahreshälfte stehen weitere große Deals in der Pipeline. “Wir glauben, dass wir einen neuen Rekord sehen werden”, so Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, Franz Pöltl, am Dienstag zu Journalisten.

Der Brexit treibe Investments in Immobilien weiter an, sie stellen für viele Investoren einen sicheren Hafen dar. Die Immobilienexperten erwarten durch das Referendum aber auch vermehrte Restriktionen bei Bankkrediten. Die Immo-Ertragsteuer (Immo-ESt) würde zu keinem Abbruch der Nachfrage führen. Wohnungen seien als Wertanlage weiterhin sehr begehrt.

“Es ist unglaublich viel Liquidität vorhanden”, unterstreicht Pöltl. Der Anteil der deutschen Investoren nehme weiter ab, dafür fließe vermehrt Geld aus anderen EU-Ländern und Asien in österreichische Immobilien. Büros und Hotels waren bei Anlegern im ersten Halbjahr besonders beliebt.

Büromarkt stabil

Stabil entwickle sich der Büromarkt: Mit einer Vermietungsleistung von 100.000 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2016 liege man auf Vorjahresniveau, für das Gesamtjahr werde ein Plus von 15 Prozent erwartet. “Der Büromarkt ist ein fader Markt”, so EHL-Immobilien-Chef Michael Ehlmaier, aber genau das mache ihn für Investoren interessant. Schwung in den Bürobereich sollen einige ab 2017 und 2018 (ca. 400.000 m2) zur Fertigstellung gelangende Großprojekte bringen.

Die Durchschnittsmieten bei Büroflächen zeigt laut EHL erstmals seit Jahren leicht nach oben. Im Europavergleich liege Wien bei Büros in Toplagen mit monatlichen Spitzenmieten von 25 Euro pro Quadratmeter auf Platz 7. 90 Prozent der fertiggestellten Büroflächen würden eigengenutzt, dies führe zu einer anhaltenden Verknappung an Erstbezugsflächen. Durch die geringe Neuflächenproduktion gebe es aber auch weniger Leerstände (6,4 Prozent). Veraltete Büros in schlechten Lagen seien immer schwieriger an den Mann zu bringen.

Keine internationale Nachfrage an Büroflächen

Neue internationale Großmieter würden hierzulande derzeit keine Büroflächen suchen. “Zahlreiche Konzerne sind bereits nach Bratislava, Budapest oder Prag gegangen”, so Ehlmaier. Es müsse ein attraktiver Rahmen für Wien geschaffen werden.

Bei Einzelhandelsimmobilien erfreuen sich Objekte in Bestlagen großer Beliebtheit, auch wann dafür tief in die Tasche gegriffen werden muss. Im internationalen Vergleich liegt Wien auf Platz 9, in Toplagen werden pro Quadratmeter monatlich bis zu 400 Euro fällig. Die Innenstadtlagen profitieren laut EHL besonders von der positiven Entwicklung des Tourismus. Auf der neugestalteten Mariahilferstraße dürften die Mieten etwas zurückgehen: Die Gastronomie verzeichne zwar ein Plus, Umsatzeinbußen gebe es aufgrund sinkender Frequenzen aber im Einzelhandel.

Onlinehändler würden Filialen in Bestlagen eröffnen, auch Pop-Up Stores liegen laut EHL im Trend und reduzieren temporär Leerstände. Neue Shoppingcenter stünden nicht an, die Preise in den vorhandenen Einkaufszentren würden aber steigen. “In besonders erfolgreichen Zentren müssen Händler bei Neu- oder Wiedervermietungen deutliche Miterhöhungen akzeptieren”, so Ehlmaier.

(apa/Red)

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