Die Wohnpreis-Explosion und was dagegen getan werden müsste

Wohnungen in der Seestadt Aspern.
Wohnungen in der Seestadt Aspern. - © APA/Hans Klaus Techt
Gastkommentar von Andreas Unterberger: Überraschung, Überraschung. Eine Studie nach der anderen zeigt nun auch schwarz auf weiß: Die Preise für Wohnen explodieren, besonders in Wien. Das ist schlimm. Das weiß jeder Wohnungsuchende freilich längst auch ohne Studie.

Noch viel schlimmer aber ist, dass die Politik seit langem in dieser Frage ratlos und lernunfähig ist. Von manchen wird sogar eine Symptom-Behandlung vorgeschlagen, die das Problem noch viel schlimmer zu machen droht.

Die “Statistik Austria” hat Zahlen veröffentlicht, die zeigen, dass die Anmietung von Wohnungen extrem teuer geworden ist. Die Neuanmietung in einem Zinshaus kostet im österreichischen Schnitt mit 9,7 Euro pro Quadratmeter schon doppelt so viel wie die Miete bei alten (30 Jahre oder länger laufenden) Verträgen. Eine andere Zahl: Allein in den letzten vier Jahren haben sich die Mietkosten um 13 bis 16 Prozent gesteigert.

Was auch immer man vergleicht: die Wohnkosten in Wien sind deutlich höher als in den anderen Bundesländern, und sie steigen deutlicher schneller.

Doppelt so teuer wie Berlin

Ein noch schärferes Bild zeigt eine Untersuchung der Internetplattform Scout24. Sie vergleicht kaufkraftbereinigt den Preis eines Immobilienerwerbs zwischen Wien und Berlin: Das Ergebnis: Mittlerweile ist der Kauf einer Eigentums-Immobilie in der österreichischen Hauptstadt schon fast doppelt so teuer wie in der deutschen. Auch die Mieten sind nach der gleichen Untersuchung kaufkraftbereinigt in Österreich deutlich höher als beim großen Nachbarn.

Das sind dramatische Krankheitssymptome einer schweren Knappheitskrise. Es gibt zu wenig Wohnraum. Und jedes Jahr wird die Knappheit noch ärger. Denn in Wien ziehen im langjährigen Schnitt alljährlich 30.000 Menschen zu. Durch das Anschwellen der Völkerwanderung im Vorjahr auf 90.000 Menschen (und deren offenbarem Weitergehen im heurigen Jahr) wird diese Zahl noch weit steiler nach oben schnellen.

Denn ab Erhalt des Asylstatus ziehen nach langjährigen Erfahrungen mindestens 70 Prozent der Asylanten nach Wien. Obwohl dort die Arbeitslosigkeit weitaus am höchsten ist. Aber in Wien ist die wohlfahrtsstaatliche Versorgung am üppigsten. Und in Wien leben jetzt schon große nationale Gemeinschaften aus den jeweiligen Herkunftsländern, denen die Neuasylanten nahe sein wollen. Dazu kommt das Weiterlaufen der starken Arbeits-Zuwanderung aus den Bundesländern und aus dem osteuropäischen EU-Raum, sowie der Zuzug vieler deutscher Studenten, die hier das zugangsfreie Gratisstudium konsumieren. Alle drängen vor allem nach Wien.

Für alle Menschen, die in dieser Situation eine neue Bleibe suchen, wird der Wohnungsmangel jedes Jahr ärger. Für diesen ständig steigenden Bedarf wird seit langem viel zu wenig neu gebaut.

SPÖ will Ende der Inflationssicherung

Jedoch: Die Vorschläge, die man dazu von etlichen Seiten hört, werden mit absoluter Sicherheit nur zu einem führen: Dass der Mangel noch ärger wird. Besonders absurd ist etwa der Vorstoß der (bezeichnenderweise aus einem sozialistischen Kanzlerkabinett gekommenen) Chefs der „Statistik Austria“, eines Herr Pesendorfer: Dieser hat jetzt allen Ernstes vorgeschlagen, die Bindung vieler Mietverträge an den Preisindex zu beenden.

Das ist ungefähr so, wie wenn man bei einer Erkrankung das Fieberthermometer zerschlägt und glaubt, dass man dann kein Fieber mehr hat (einmal ganz angesehen davon, dass der Chef der Statistik über seine Zahlen hinaus gar nicht für den Wohnungsmarkt zuständig ist; und keinen Auftrag hat, Vorschläge dazu zu machen).

Mit einer genau diesen Vorschlägen entsprechenden Politik haben schon die Kommunisten in Osteuropa das ganze Wohnsystem total ruiniert. Die Mieten wurden dort von der Politik artifiziell niedrig gehalten – worauf logischerweise der vorhandene Wohnraum rapide verfallen ist, Es gab kein Geld mehr, das für seine Erhaltung eingesetzt werden könnte. Und die im Osten neugebauten Billigst-Plattenbauten waren überhaupt schon beim Einzug der (10 bis 20 Jahre auf Wartelisten gestandenen) Neumieter eigentlich wieder abbruchreif.

Mieterschutz in Österreich am stärksten

Genau diese Entwicklung droht auch in Österreich, wenn solche Vorschläge (die „zufälligerweise“ ganz ähnlich ebenso von Arbeiterkammer und Teilen der SPÖ kommen) realisiert werden sollten. Besonders putzig ist übrigens auch das Pesendorfer-Argument, dass es andere Länder mit geringeren Wohnproblemen gebe, wo die Mietverträge oft nicht an einen Preisindex gebunden werden.
Das stimmt zwar. Was der Mann aber verschweigt, zeigt, wie manipulativ da argumentiert wird: In den meisten dieser Länder gibt es keinen so strikten Mieterschutz wie in Österreich. Das heißt: Dort müssen Mieter sogar mit dem Hinauswurf rechnen, wenn sie sich nicht mit dem Vermieter einigen. Da braucht es natürlich nicht so dringend Indexklauseln in den Verträgen wie in Österreich.

Warum aber gibt es jetzt schon einen so schlimmen Wohnungsmangel? Ein Grund liegt in der rapiden Bevölkerungsvermehrung. Österreichs Bevölkerungszahl wächst stark, binnen drei Generationen von sieben auf zehn Millionen. Die meisten anderen EU-Länder schrumpfen hingegen, auch Deutschland trotz des Asylantenansturms.

Der Markt wird am Funktionieren gehindert

Dadurch steigt die Nachfrage. In einem funktionierenden Markt würde parallel zur Nachfrage auch immer das Angebot mitwachsen, es würden also ausreichend Wohnungen neu gebaut werden. Nur: Der Markt funktioniert hierzulande nicht. Vor allem in Wien nicht. Daran ist aber einzig die verkorkste Miet- und Wohnpolitik schuld.

Ein Grund für das Nichtfunktionieren ist die eigentumsfeindliche Politik. Das zeigt sich schon daran, dass in Wien die Zahl der Hauptmieten in Relation zu Eigentumswohnungen und -häusern drei bis vier Mal größer ist als in anderen Bundesländern.

In Wien fließt viel weniger privates Geld in den Bau eigener Wohnungen und Häuser als anderswo. Von den Baugenehmigungen über die hohen Aufschließungskosten bis zum restriktiven Grundstücksverkauf durch die Gemeinde wird deren Bau auf vielen Ebenen von der Gemeinde ziemlich behindert. Ein Eigenheim ist den meisten sozialistischen Machtträgern noch immer zutiefst zuwider.

Es aber wird auch viel zu wenig privates Kapital zum Bau von Miethäusern für andere Menschen aktiviert. Das ist eigentlich paradox, da ja (auf Grund der Geldschwemme aus der Europäischen Zentralbank) an sich sehr viel nach guten Anlagen suchendes Geld vorhanden ist. Aber dieses wurde immer viel lieber in Bürohäuser investiert. Aus einem klaren Grund: Dort gibt es keine Preisreglementierung. Daher gibt es mehr als genug Büroraum. Jeder, der durch die Stadt fährt oder geht, sieht massenweise Angebote „Büros zu vermieten“.
Was klar zeigt: Der Markt funktioniert – dort wo man ihn lässt und nicht behindert. Besonders deutlich wird das daran, dass die Büromieten im Gegensatz zu denen von Neuvermietungen sogar seit einiger Zeit hinuntergehen. Ein klassisches Marktverhalten: Wenn ein Markt gesättigt ist, sinken die Preise.
In den Mietshaus-Markt gehen Investoren hingegen nur sehr ungern. Denn dieser ist jetzt schon überreglementiert, weil die Gemeinde Wien nur ungern Grundstücke an „kapitalistische“ Mietshaus-Bauer vergibt (vor allem, wenn diese nicht auch bereit sind, Geld für bestimmte andere Zwecke fließen zu lassen, wofür man dann plötzlich Baugenehmigungen an den tollsten Plätzen bekommt, wie etwa für ein Luxushochhaus neben dem Konzerthaus).

Die Statistik Austria vergrößert den Wohnungsmangel

Äußerungen wie die des Herrn Pesendorfer vergrößern die Ungewissheit und Zurückhaltung gegenüber dem Bau neuer Mietshäuser. Jeder Investor verfolgt ja solche Äußerungen und folgert: „Aha, da dürfte Schlimmes im Busch sein. Also investieren wir in diesem Land, in dieser Stadt lieber nicht.“ Immerhin kommt Pesendorfer von der derzeit noch stärksten Partei, daher haben solche Ideen Gewicht.

Überdies haben auch die knapp vor der Machtergreifung stehenden Freiheitlichen nie klar erkennen lassen, dass sie um die Notwendigkeit einer marktwirtschaftlichen Öffnung des Wohnungsmarktes wüssten. Überdies hat die ÖVP in den letzten Jahren schon eine Tradition entwickelt, zwar eine vage Ahnung von wirtschaftlichen Mechanismen zu haben, aber dann im konkreten immer der SPÖ nachzugeben. Von den restlichen drei kleinen Parteien denken zwar zwei marktwirtschaftlich, die Grünen hingegen sogar noch planwirtschaftlicher als die SPÖ.
Welcher vernünftige Mensch soll da Geld in den Wiener Wohnbau stecken?

Aber auch bei älteren Wohnungen zeigen sich die verheerenden Folgen der schon jetzt existierenden Mietplanwirtschaft, die zur Knappheit und damit der Preisblase beigetragen haben: Da die Miethöhe zum Teil streng limitiert ist, da man Mieter ganz schlecht wieder hinausbringt, werden viele vom Eigentümer gar nicht benötigte Wohnungen unbenutzt gelassen oder lieber für die Enkeln gehortet. Viele Wohnungsbesitzer nutzen die Wohnungen inzwischen auch lieber zur privaten Vermietung im boomenden Städtetourismus (etwa über Plattformen wie airbnb).

Noch ein weiteres Beispiel einer verbreiteten und von der Politik verschuldeten Fehlentwicklung: Es gibt in Wien Tausende Wohnungen, wo alte Menschen allein auf 150 oder 200 Quadratmetern wohnen – notgedrungen, weil sie sich eine neue 50-Quadratmeter-Wohnung nicht leisten könnten. Obwohl ihnen diese eigentlich viel lieber und praktischer wäre.

Aber es gibt ja auch noch die Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen, mit denen scheinbares Marktversagen (das in Wahrheit ein Politikversagen ist) ausgeglichen werden könnte. Ja eh. Bei denen sind die Mietpreise in den letzten vier Jahren halt um zarte drei Prozentpunkte weniger schnell gestiegen als bei normalen Mieten. Immerhin besser als ein bloßer Händedruck.

Jedoch: Der Bau solcher Wohnungen ist für die öffentliche Hand die weitaus teuerste Form. Und die Gemeinde Wien hat sich in den letzten Jahren – durch eine Fülle anderer sinnloser Ausgaben von den hohen Beamtengehältern bis zu den Bestechungsinseraten – schwer verschuldet. Sie kann daher längst nicht mehr ausreichend bauen für all die durch Wohlfahrts- oder Universitätspolitik nach Wien gelockten Menschen, die eine Wohnung suchen.

Aber der neue Bundeskanzler hält den Markt für ein „Konstrukt“. Von ihm wird daher mit Sicherheit keine Initiative ausgehen, die Marktkräfte, die als einzige die Misere lösen könnten, im Interesse der vielen jungen Familien auf Wohnungssuche zu nutzen.

Der Autor war 14 Jahre Chefredakteur von „Presse“ bzw. „Wiener Zeitung“. Er schreibt unter www.andreas-unterberger.at sein „nicht ganz unpolitisches Tagebuch“, das heute Österreichs meistgelesener Internet-Blog ist.

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